Immobilier : perte de temps, perte de revenus

« Le temps, c’est de l’argent », aussi dans l’immobilier bruxellois.

Les délais de délivrance des permis d’urbanisme, la lourdeur des procédures liées à son obtention et le nombre de contraintes réglementaires et administratives ralentissent considérablement la mise en œuvre de certains projets… Cette torpeur coûte au promoteur, mais aussi, aux pouvoirs publics…

Le développement de projets immobiliers à Bruxelles est conditionné par de nombreuses règles et coûts indirects : normes d’urbanisme (RRU, taille des logements,…), normes environnementales (dépollution des sols, construction basse énergie,…), charges d’urbanisme, taxes et charges diverses, coût élevé de la main d’œuvre,…

Si un cadre réglementaire contraignant a ses raisons d’être, il suppose cohérence et rationalité dans sa gestion quotidienne par les autorités. C’est bien là le problème : lenteur des procédures administratives, recours continuels, négociation sans fin, exigences changeantes au gré des formations politiques, situations kafkaïennes nées des contradictions entre communes et Région… ralentissent considérablement les projets d’ampleur.

Cette situation est dommageable pour le secteur immobilier, l’économie dans son ensemble et les pouvoirs publics, puisqu’elle les empêche de grossir les recettes publiques, d’accroître l’offre en logements accessibles et de développer des nouveaux quartiers.

Moins de revenus pour les pouvoirs publics

Chaque projet immobilier génère annuellement des sommes liées à sa fonction et à celle de son exploitant.

À titre d’exemple, un projet de 250.000 m², correspondant à un quartier d’environ 1.250 logements, 75.000 m² de bureaux, 25.000 m² de commerce et de l’équipement, génère annuellement plus de 29 millions d’euros en charges et impôts, perçus par l’État Fédéral, la Région et la commune qui accueille le projet.

L’essentiel des revenus, issus de l’impôt sur les personnes physiques, est encaissé par le Fédéral, qui en reverse une partie à la Région. La simulation présentée ici tient compte de 1.875 contribuables (soit 1,5 par logement) ayant un revenu imposable net moyen de 35.000 euros. L’IPP s’élèvera donc à plus de 23 millions d’euros, en tenant compte des additionnels communaux (6 % pour la Ville de Bruxelles, soit 1,3 millions d’euros) et d’agglomération (1 %, soit 216.000 euros). Plus marginale, la taxe régionale sur les ménages, dont la suppression en envisagée (à l’instar des additionnels d’agglomération), génèrerait quant à elle 111.000 euros.

Les taxes et le précompte immobilier, perçus par la Région et la commune, s’élèvent eux à plus de 1,4 millions pour la première, 4 millions pour la seconde. Notons que cette évaluation se base sur les taxes et impôts directs, et ne tient pas compte des taxes sur les loyers, ni des droits d’enregistrement et TVA générés par chaque transaction immobilière. Elle ne tient pas compte non plus de la plus-value générée par l’activité économique de notre nouveau quartier.

Tableau

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Sur cette base, un projet qui met 10 ans à voir le jour constitue donc un manque à gagner de près de 72 millions d’euros pour les finances régionale et communale.

A ces sommes perçues annuellement, il faut ajouter environ 13,2 millions d’euros perçus une seule fois, en numéraire ou en nature, via les charges d’urbanisme. Dans le cas présent, considérant une zone d’intérêt régional, 30 % des réalisations résidentielles, constituées de logements moyens, sont exemptées de charges.

Un projet lent, c’est du logement plus cher

Autre problème d’ampleur : la multiplication des charges et l’instabilité administrative se traduisent dans le coût sans cesse croissant de l’immobilier bruxellois neuf, en particulier le logement.

Un climat d’incertitude qui influe sur le calcul de risques du promoteur (un projet qui traîne, est un projet qui coûte, et qu’il faut donc amortir), lequel se répercute dans le prix de vente du bien… En définitive, c’est donc l’acheteur final qui en supportera le coût.

Si le secteur immobilier a sa part de responsabilité dans cette escalade des prix, il est certain qu’une gestion plus rapide et plus efficace d’une série d’aspects réglementaires résoudrait en partie le problème de pénurie.

Au-delà des aspects administratifs, certains leviers financiers sont également à développer ou à pérenniser. Comme présenté dans notre simulation, une exemption de charges d’urbanisme sur le développement de logement moyen en zone d’intérêt régional constitue un levier important, sans atteindre pour autant aux recettes touchées par la commune. D’autres moyens, mettant en adéquation exigences de compétitivité et de rentabilité et production qualitative et accessible sont à envisager, en concertation avec les secteurs de l’immobilier et de la construction.

Se donner les moyens de ses ambitions

Si les chiffres présentés ici ne constituent qu’une estimation, ils attirent l’attention sur la nécessité de cohérence : produire du logement ou de l’activité économique, développer de nouveaux quartiers et épaissir un peu les recettes publiques, c’est se doter des outils qui permettent au secteur immobilier de s’épanouir.

Sans pour autant se départir d’un cadre réglementaire exigeant, mais en rendant les procédures plus efficaces et plus en phase avec un contexte qui évolue rapidement.

Car soyons réalistes : résoudre le problème du logement à Bruxelles et favoriser l’accès à la propriété des jeunes ménages ne peut se faire uniquement via une multiplication des subsides et la création de logements par les pouvoirs publics. Si ces leviers sont indispensables, ils restent insuffisants au regard des besoins. Une partie de la solution réside donc dans la production résidentielle à l’attention des classes moyennes par le secteur privé, permettant en outre aux opérateurs régionaux du logement de recentrer leur action sur une population plus fragilisée.

Rappelons enfin que, si le secteur immobilier se plie aux règles des contraintes urbanistiques, les pouvoirs publics gardent la responsabilité d’une série d’aménités et d’infrastructures qui garantissent l’attractivité des projets : une bonne desserte en transport public, des équipements à la population, des espaces publics agréables… Car exiger du secteur privé des charges propres à couvrir les besoins d’une nouvelle population d’habitants, de travailleurs ou de consommateurs dans un espace donné, c’est s’engager à réaliser dans les délais les infrastructures nécessaires (une nouvelle ligne de tram desservant le quartier, par exemple)… Là aussi, les choses se font parfois attendre, au grand dam du promoteur (qui voit ainsi son projet dévalué), mais surtout de l’utilisateur final – le contribuable. Et entendons-nous bien : 15 ans n’est pas un délai raisonnable…

C’est pourquoi la mise en œuvre effective des grandes ambitions urbanistiques de l’actuel gouvernement bruxellois dépendra en grande partie de sa capacité à instaurer, sans tarder, et en collaboration, tant avec le niveau communal que fédéral (sur l’aspect fiscal), un climat propice au développement de nouveaux projets. Mais aussi, et surtout, à tenir ses engagements en matière de délais.

 

Cet article vous est proposé par Lise Nakhlé, Conseiller Aménagement du territoire, le 03.02.2015.

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