Tijd is geld, zeker in vastgoed!

“Tijd is geld.” Ook in de Brusselse vastgoedsector.

De tijd die nodig is om een stedenbouwkundige vergunning te verkrijgen, de omslachtige procedures die hieraan voorafgaan en het aantal reglementaire en administratieve verplichtingen hebben als gevolg dat sommige vastgoedprojecten aanzienlijke vertraging oplopen. Deze apathie is een dure grap voor de projectontwikkelaar, maar ook voor de overheid.

De ontwikkeling van vastgoedprojecten in Brussel gaat gebukt onder talrijke regels en indirecte kosten. Voorbeelden zijn de stedenbouwkundige normen (GSV, grootte van de woningen…), de milieunormen (bodemsanering, lage-energiebouw…), stedenbouwkundige lasten, allerlei taksen en heffingen, de hoge loonkosten, noem maar op.

Een nauwgezette reglementering is zeker een noodzaak, maar dan wel als de overheid zelf getuigt van coherentie en rationaliteit in het dagelijkse beheer. Precies daar wringt het schoentje, met de traagheid van de administratieve procedures, de aanhoudende beroepen tegen projecten, de eindeloze onderhandelingen, de wisselende vereisten naargelang van de politieke formaties, de kafkaiaanse toestanden veroorzaakt door tegenstrijdigheden tussen gemeenten en Gewest… Dit alles vertraagt elk omvangrijk project aanzienlijk.

Deze situatie is schadelijk voor de vastgoedsector, de ganse economie én voor de overheid zelf, want zij belemmert de toename van de overheidsinkomsten, de uitbreiding van het aanbod aan betaalbare woningen en de ontwikkeling van de nieuwe wijken.

Minder inkomsten voor de overheid

Elk vastgoedproject brengt jaarlijks inkomsten op die te maken hebben met zijn functie en de activiteit van de uitbater.

Laten we het voorbeeld nemen van een project van 250.000 m², een wijk die zou bestaan uit ongeveer 1.250 woningen, 75.000 m² kantooroppervlakte, 25.000 m² handelszaken en infrastructuur: het geheel genereert jaarlijks meer dan 29 miljoen euro aan lasten en belastingen ten voordele van de federale Staat, het Gewest en de gemeente.

Het merendeel van de inkomsten uit de personenbelasting gaat naar de federale schatkist, die een deel aan het Gewest terugstort. Onze simulatie voorziet 1.875 belastingplichtigen (1,5 per woning) met een gemiddeld belastbaar inkomen van 35.000 euro. De personenbelasting overschrijdt in dat geval 23 miljoen euro, met inbegrip van de gemeentelijke opcentiemen (6% voor de Stad Brussel = 1,3 miljoen) en de agglomeratiebelastingen (1% = 216.000 euro). De gewestelijke gezinsbelasting, waarvan de afschaffing wordt overwogen (evenals die van de aanvullende agglomeratiebelastingen, trouwens), zou 111.000 euro opleveren.

Het Gewest en de gemeente innen meer dan 1,4 miljoen aan belastingen en 4 miljoen aan onroerende voorheffing. Deze evaluatie werd berekend aan de hand van de directe heffingen en belastingen en houdt rekening noch met de belastingen op huurgelden, noch met registratierechten en btw bij elke vastgoedverrichting. Verder werd geen rekening gehouden met de meerwaarde die ontstaat door de economische activiteit in de nieuwe wijk.

Vastgoed tabel

Klik op de afbeelding om die groter te maken.

Volgens deze berekening genereert een project dat 10 jaar nodig heeft om verwezenlijkt te worden een gederfde winst van nagenoeg 72 miljoen euro voor de gewestelijke en de gemeentelijke financiën. De jaarlijks geïnde bedragen moeten wij nog aanvullen met een eenmalig bedrag van ongeveer 13,2 miljoen euro dat via stedenbouwkundige lasten in contanten of in natura worden geïnd. In het huidige geval hebben we te maken met een gebied van gewestelijk belang en wordt 30% van de residentiële bouw bestaande uit middelgrote woningen van lasten vrijgesteld.

Trage projecten betekenen duurdere woningen

Een ander angstwekkend probleem heeft te maken met de vermenigvuldiging van lasten en de administratieve instabiliteit, waardoor de prijzen van nieuw (en voornamelijk residentieel) vastgoed in Brussel blijven stijgen.

De heersende onzekerheid heeft een impact op de risicoberekeningen van de projectontwikkelaar. Een aanslepend project kost geld dat moet worden afgeschreven. Dit beïnvloedt de uiteindelijke verkoopprijs, ten nadele van de koper.

De vastgoedsector is medeverantwoordelijk voor deze stijging van de prijzen, maar dit neemt niet weg dat een sneller en efficiënter beheer van een aantal reglementaire aspecten het tekort aan nieuwbouw gedeeltelijk zou oplossen. Naast de administratieve aspecten, moeten ook bepaalde financiële hulpmiddelen worden ontwikkeld of bestendigd. Onze simulatie heeft aangetoond dat een vrijstelling van stedenbouwkundige lasten op de ontwikkeling van middelgrote woningen in een gebied van gewestelijk belang een aanzienlijk hefboomeffect oplevert, zonder echter aan de gemeentelijke inkomsten te raken. Ook andere middelen kunnen worden overwogen, in overleg met de vastgoed- en de bouwsector.

De middelen die bij de ambities passen

De hier aangehaalde cijfers zijn slechts een raming, maar ze vestigen de aandacht op de noodzaak aan coherentie: woongelegenheid of economische activiteit creëren, nieuwe wijken ontwikkelen en de overheidsinkomsten enigszins aanvullen, daarmee zal de vastgoedsector zich kunnen ontplooien.

De veeleisende reglementering mag blijven bestaan, maar dan met procedures die efficiënter zijn en beter rekening houden met de snel evoluerende context.

Laten we realistisch zijn: het probleem van de woongelegenheid in Brussel en van de toegang tot eigendom voor jonge gezinnen kan alleen worden opgelost door een vermeerdering van de subsidies en de creatie van woningen door de overheid. Dit zijn zeker nuttige stappen, al blijven zij ontoereikend om de vraag te beantwoorden. Een deel van de oplossing moet komen van de bouw van woningen voor de middenstand door de privésector, waardoor de gewestelijke spelers hun actie op een kansarmere bevolking zouden kunnen toespitsen.

Ten slotte nog even dit: de vastgoedsector moet de stedenbouwkundige vereisten naleven, maar de overheid blijft verantwoordelijk voor een aantal inrichtingen en infrastructuren die de projecten aantrekkelijk maken. Wij denken hier aan voldoende openbaar vervoer, uitrustingen voor de bevolking, aantrekkelijke openbare ruimtes enz. Wie van de privésector eist in te staan voor de behoeften van nieuwe bewoners, werkkrachten en consumenten in een bepaalde wijk, verbindt er zich ook toe binnen de termijnen de nodige infrastructuren aan te leggen (bijvoorbeeld een nieuwe tramlijn naar deze wijk). Eens te meer worden in zulke gevallen de zaken vaak op de lange baan geschoven, tot grote ergernis van de projectontwikkelaar (van wie het project aan waarde verliest) maar ook en vooral van de eindgebruiker, de belastingplichtige. Laten we zeer duidelijk zijn: 15 jaar is geen redelijke termijn!

De effectieve uitvoering van de grote stedenbouwkundige ambities van de huidige Brusselse regering zal dus grotendeels afhangen van haar bekwaamheid om zonder uitstel en in samenwerking met zowel het gemeentelijke als het federale niveau (op fiscaal vlak) een gunstig klimaat te scheppen voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. En eerst en vooral, zich aan haar verbintenissen houden, wat de termijnen betreft.

 

Dit artikel wordt u aangeboden door Lise Nakhlé, Adviseur Ruimtelijke Ordening op 03.02.2015.

Ook u kunt bijdragen tot de inhoud van onze website en een plaats verwerven als referentie voor onze bezoekers. Deel uw expertise, uw verfrissende ideeën en uw visie met ons. Wij zullen uw tekst rechtstreeks publiceren indien hij beantwoordt aan de behoeften van de Brusselse ondernemingen en als u hem zowel in het Nederlands als in het Frans aanlevert.

Wilt u uw expertise delen met duizenden ondernemers? Stuur dan snel uw voorstel naar newsletter@beci.be