Réforme fiscale 2016 : quels effets lisibles sur l’immobilier ?

Par Ophélie Delarouzée  - 15 mars 2019 à 10:03 | 75 vues

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À la lumière du baromètre 2018 des notaires, des représentants du secteur de la construction et de l’immobilier ont dressé un premier bilan de la réforme fiscale de 2016 en Région bruxelloise. Un équilibrage est conseillé, mais déjà en partie mis en œuvre par les pouvoirs publics. 

Avec la 6e réforme de l’État, la Région de Bruxelles-Capitale a reçu des compétences du fédéral en matière de fiscalité. Elle a fait le choix de supprimer, à compter du 1er janvier 2017, le bonus logement – l‘avantage fiscal accordé aux personnes ayant contracté un emprunt hypothécaire pour acheter, construire ou rénover leur logement – au bénéfice de l’abattement des droits d’enregistrement jusqu’aux 175.000 premiers euros, pour le premier achat et pour les biens limités à 500.000 euros. L’effet premier d’attractivité recherché pour les jeunes ménages de la classe moyenne semble avoir été généré. Des augmentations records en région bruxelloise ont été enregistrées sur les prix moyens des appartements une chambre entre 2016 et 2017 (+7,2 %) et sur les prix moyens des maisons entre 2017 et 2018 (+5,3 %) pour franchir pour la première fois les 450.000 euros. 

Elles pourraient s’expliquer par une pression sur ces biens liée à un accroissement de la demande. « Les jeunes qui cherchaient à emménager devaient auparavant aller un peu plus loin, parce qu’ils ne pouvaient pas se permettre l’achat d’un bien immobilier sur Bruxelles », constate Hugues Kempeneers, manager de la Confédération Construction Bruxelles-Capitale. « Aujourd’hui, ils peuvent se le permettre, car cette mesure leur a donné un bol d’air d’un peu plus 20.000 euros pour les 175.000 premiers euros, et la moyenne des appartements une chambre est justement de 180.000 euros. »  

Si d’autres facteurs que la réforme sont sûrement en cause dans cette montée des prix, l’effet d’aubaine ne peut pas selon lui être exclu : « Comme cette mesure ne concerne que l’existant, et pas le neuf ni les rénovations, on joue principalement sur la demande et pas sur l’offre. Mais les appartements 1 chambre qui, à l’époque, se vendaient 175.000 euros, demain se vendront 195.000 euros, et l’effet de la mesure sera éteint. » Le secteur de la construction et de l’immobilier avait averti le politique que l’effet d’attractivité de la mesure serait absorbée en 4 à 5 ans.

Des appartements 2 chambres plus accessibles 

Pierre-Alain Franck, administrateur de l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI), voit dans cette ruée sur les ‘1 chambre un possible pis-aller plutôt qu’un vrai choix pour ceux aux plus faibles revenus, ceux ayant plus de moyens allant plus allègrement vers les maisons :« Peut-être que les gens se rabattent sur les 1 chambre parce que les 2 chambres coûtent trop cher » 

Il espère que la réforme du règlement régional d’urbanisme (RRU) saura répondre à ce besoin de la population : « Les autorités veulent surtout des appartements 2-3 chambres et non des 1 chambre. C’est un discours très idéalisé – le politique associe la qualité des logements à des logements avec beaucoup de chambres mais, si les 2 chambres sont du coup trop chers pour les jeunes ménages et qu’ils doivent se rabattre sur les 1 chambre, ce sont les gens avec le moins de moyens qui en sont brimés. On demande à avoir plus de flexibilité pour avoir la possibilité de descendre à 75 m² pour certains 2 chambres. Ils sont aujourd’hui à 85 m². On serait encore loin des logements 2 chambres à Paris ou à Londres, qui font 30 m². Mais, 10 m² en moins, ça fait toute la différence pour un ménage qui veut acquérir un logement neuf. »  

Construire des logements sociaux privés 

Afin d’obtenir un prix du logement abordable en Région bruxelloise, Hugues Kempeneers préconise de jouer sur l’offre : créer plus de logements, surtout pour les secteurs où la demande est forte. Pour les constructions de logements sociaux, le taux TVA peut être de 6 % au lieu de 21 classiquement, mais cette disposition fiscale n’est applicable que pour les opérateurs publics. « Or, pour le ménage, il importe peu que le logement soit réalisé par un opérateur public ou privé », remarque Pierre-Alain Franck. Hugues Kempeneers appuie sa demande visant « à ce que les opérateurs privés puissent construire des logements sociaux en bénéficiant de ce taux de 6 %. Cela permettrait d’accélérer la cadence de production des logements sociaux sur laquelle la Région n’a absolument pas suffisamment travaillé. Il y a des listes d’attente interminables. C’est prioritairement cette population qui a besoin de nouveaux logements ». 

Le parc public de logements sociaux est de plus largement à rénover. « Les locataires des logements sociaux en ont aussi marre de payer plus de charges que de loyer », poursuit M. Kempeneers. « Ils ont le droit de bénéficier de logements de qualité et nous avons le devoir de leur en fournir, mais aujourd’hui ce n’est pas le cas. Il y a des personnes dans les logements sociaux qui vivent dans des conditions énergétiques qui ne sont pas dignes du 21e siècle. »

Encourager la rénovation de l’existant 

Le besoin en rénovation en Région bruxelloise est, selon lui, loin de se limiter aux seuls logements sociaux : « Environ 66 % du bâti résidentiel bruxellois est en classe énergétique E ou inférieur. Seuls 34 % des bâtiments datent d’après la Seconde Guerre mondiale. Une rénovation énergétique est indispensable. On a encore vu 30.000 jeunes dans les rues pour le climat alors que 60 % des émissions de gaz à effet de serre dans la Région sont dues au bâti. » Qui dit rénovation, dit aussi subdivisions de maisons et augmentation de l’offre de logements. Les propriétaires qui louent leurs biens à Bruxelles seront particulièrement difficiles à convaincre, relève encore Hugues Kempeneers : « Dans la région de Bruxelles-Capitale, 60 % des logements sont loués et 40 % sont occupés par les propriétaires, contre environ 30 % de logements loués et 70 % de logements propriétaire-occupant dans les autres régions. Il faudra donc mettre en place des dispositifs pour les conscientiser et les accompagner. » 

Bien que convaincu de l’efficacité des outils incitatifs, tels que les primes énergie et à la rénovation, tant en matière de rénovation énergétique que pour un retour positif à l’économie locale, il estime que la Région devrait dorénavant beaucoup plus jouer de son levier fiscal. À l’époque de la réforme, le secteur privé avait déjà conseillé de permettre aux propriétaires de bénéficier, à chaque demande de permis d’urbanisme, sous certaines conditions, d’un crédit d’impôt de l’ordre de 20.000 euros pour des travaux de rénovation, ce qui aurait touché autant le neuf que l’existant. « Pour éviter que l’argent public ne parte dans une économie souterraine mais retourne à la collectivité, on avait aussi proposé au pouvoir subsidiant de contrôler l’accès à la profession des entreprises sollicitées », précise Hugues Kempeneers, avant de rappeler la raison invoquée pour rejeter cette proposition : « Le gouvernement nous avait répondu que les 20.000 euros de l’abattement des droits d’enregistrement seraient réinjectés dans les travaux. Mais cet abattement permet avant tout à beaucoup de jeunes de pouvoir accéder à la propriété ». « Ceux qui achètent les 1 chambre sont ceux qui ont le moins d’argent et ils mettent toutes leurs billes dans l’achat », renchérit Pierre-Alain Franck. « Ils n’ont plus rien pour rénover ces biens-là. Or, ces biens doivent être rénovés car  l’existant est globalement de faible qualité en région bruxelloise. »  

La stratégie de rénovation que met en place Céline Fremault, la ministre bruxelloise de l’Environnement et de l’Energie, également compétente en matière de Logement et de Qualité de vie, a intégré le secteur de la construction à la réflexion dès ses prémices. « La clé du succès d’une politique publique est une politique concertée le plus en amont possible avec les acteurs privés comme associatifs, afin que tout le monde s’y retrouve », conclut Hugues Kempeneers. 

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Lise Nakhlé

Conseillère Urbanisme/Immobilier