Winstgevendheid en erfgoed: breng ze eerst in evenwicht

Door Ophélie Delarouzée  - 22 november 2018 om 14:11 | 352 weergaven

©Belga. Drohme vestigde zich aan de rand van het Zoniënwoud, op de vroegere hippodroom van Bosvoorde.

Een economisch project ontwikkelen in een als monument beschermd pand is op zich een aantrekkelijk concept, maar de uitvoering is verre van eenvoudig. Christian Frisque, waarnemend voorzitter van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen (KCML), geeft advies. De ontwikkelaars van de projecten Aegidium en Drohme voegen hier een door hun ervaringen aangescherpt ondernemersperspectief aan toe.

 

Het is zeker geen lachertje om de bescherming van het erfgoed te verzoenen met de uitvoering van een economisch project. Maar ergens garandeert dit de duurzaamheid van beschermde monumenten. “De beste garantie voor het voortbestaan van een gebouw is dat het nuttig is voor de samenleving, onder leefbare economische omstandigheden”, aldus Christian Frisque.

Niet alles is echter aanvaardbaar. Overheden als de KCML zorgen ervoor dat nieuwe projecten die de stad een moderner uitzicht geven, de sporen van haar geschiedenis niet wissen. Bij de renovatie van belangrijke verkeerstracés wordt er globaal nagedacht, onder andere over de inbreng van landschapsarchitectuur. Terugkerende problemen springen in het oog, zoals de ongecontroleerde indeling van eengezinshuizen in appartementen. Maar de commissie werkt steeds geval per geval. “Voor de Beurs hebben we bijvoorbeeld onze bedenkingen geuit over de architecturale uitwerking van de ingang op de hoek”, vervolgt Christian Frisque. “Dit gebouw berust nog steeds op een bouwlogica en hoeken krijgen vaak een speciale behandeling.”

 

Laattijdig nadenken over erfgoed

In de adviezen uitgebracht om deze emblematische beschermde panden en monumenten te behouden, merkt de heer Frisque steeds terugkerende nadelige fouten: “In de eerste plaats moeten we nagaan of het architecturaal programma te rijmen valt met wat het beschermd gebouw kan aanvaarden. We stellen vaak vast dat zeer complexe programma’s worden toegepast op volumes die te klein zijn om ze op te vangen. Dan loopt het project meteen in het honderd.”

Het denkproces over het erfgoed komt volgens hem meestal te laat op gang. Hij adviseert om daar rekening mee te houden vanaf het begin van het project met een gespecialiseerd architectenbureau, en de verschillende bevoegde organen te ontmoeten – eerst de Directie Monumenten en Landschappen (DMS) – om richtlijnen te bepalen.

 

Duurzaam beheer liefst ook creatief

Christian Frisque onderstreept het belang van isolatie in het gebouw. Dit aspect komt vaak laattijdig ter sprake, terwijl de beperkingen wegens het behoud van gevels, muren en houtwerk om creatieve en dure oplossingen vragen.

Michel Culot, CEO van Drohme Invest, weet dat maar al te goed. Zijn recreatief natuurbewustwordingsproject op de voormalige renbaan van Watermaal-Bosvoorde kampt met vocht- en isolatieproblemen. “De grote tribune is niet geïsoleerd tegen vocht, die daarom overal doordringt. De grote vensterdeuren van het gebouw vervormen zodanig dat ze niet meer dicht kunnen. De verwarming draait dus op volle toeren, kost (te) veel geld en druist regelrecht in tegen onze ambities inzake ecologisch beheer. In het Weeggebouw vraagt de KCML geen dubbele beglazing te gebruiken om de oorspronkelijke kromming van de glazen tegels van het Breydel bijgebouw (genoemd naar de architect die het in de jaren 1950 ontwierp) te respecteren. Maar dit veroorzaakt een enorm energieverlies.”

 

De kost van esthetiek

Het Aegidium is een architectonisch juweel in het hart van Sint-Gillis. Het stond al een dertigtal jaren leeg. Youri Dauber, medeoprichter en CEO van het gedeelde-huisvestingsbedrijf Cohabs, nam het pand afgelopen februari over. Dit is zijn eerste avontuur met erfgoed – en hij geeft zelf toe dat hij de complexiteit van de opdracht onvoldoende heeft ingezien. Hij richtte zich al snel tot de gespecialiseerde architect Francis Metzger, die net een (verworpen) project voor de restauratie van het Aegidium had ontwikkeld en die hand in hand werkte met het Gewest en de besturen. Dauber kocht ook de stedenbouwkundige vergunning voor een natuurgetrouwe restauratie.

 

De werkzaamheden zijn goed bezig, maar het project zal blijkbaar 12 miljoen euro kosten. De overheidssubsidies kunnen oplopen tot 80% van de totale kost maar voor Youri Dauber lost dit niet alles op. De exploitatie van beschermd erfgoed is namelijk minder rendabel wegens de afschrijving van de initiële investering en de specifieke onderhoudskosten. “Het is veel prestigieuzer dan een standaard project, maar het vereist veel meer werk, is complexer en minder winstgevend.” Het project beoogt een “co-living” ruimte in het woongedeelte naast het Aegidium. Het wil bovendien gemeenschaps-, evenementen- en kantoorruimte creëren binnen het huizenblok. “De rentabiliteit van een ruimte dat je vrij kunt inrichten is niet te vergelijken met die van een pand waar je verplicht een beroep moet doen op ambachtslieden gespecialiseerd in timmerwerk, tegels of zelfs schilderwerk. We zitten met veel dure verplichtingen. En een gebouw met een prachtige esthetiek brengt niet noodzakelijk meer op. Als we een evenementenruimte inrichten in een van de twee geklasseerde zalen op de eerste verdieping, kunnen we de prijzen een beetje verhogen, maar niet verdrievoudigen!”

 

Een eindeloze reeks beperkingen

De voorwaarden die de verschillende betrokken overheden opleggen, kunnen de rekening de hoogte injagen en de rentabiliteit van een project in het gedrang brengen. Michel Culot wil het financiële evenwicht van Drohme herstellen: “Het Gewest schreef zeven jaar geleden een aanbesteding uit, met precieze specificaties voor erfgoedbehoud, bezetting van de site, animatie en veelzijdigheid van activiteiten. We hebben het beste aanbod ingediend, zowel inhoudelijk als strategisch. Maar in de verschillende stadia – waaronder de acht maanden durende impactstudie, die 1.500 bladzijden en 300 aanbevelingen telt – stapelden zich de nieuwe beperkingen en vertragingen op. De initiële investering is meer dan verdubbeld, van 1 naar 2,5 miljoen euro.”

De verwerping van de nochtans milieuvriendelijke synthetische schaatsbaan betekent een geraamd verlies van 1,5 miljoen over een periode van tien jaar. En de opgelegde sluitingstijd om middernacht beperkt de organisatie van avonden en betekent een winstderving geschat op meer dan 30% van het totale inkomen. Ook het concept van “woudpoort” komt op de helling te staan, niet zozeer in zijn observatie- en educatieve aspecten dan wel in zijn sportieve en actieve ontdekkingsactiviteiten. De bescherming van het natuurlijk erfgoed en het respect voor de fauna gelden als tegenargument. De zip lijn die het observatiepunt van de belvedère verbindt met de route van de boomtoppen blijft argwaan wekken. “Het is een nieuwe manier om de natuur in Brussel te ontdekken. Het speelse aspect ervan stoort sommige mensen en wekt terughoudendheid”, betreurt Michel Culot. “De zip lijn zou echter ook jonge mensen kunnen aantrekken die graag naar de top van de uitkijkpost zouden klimmen om de fauna en flora vanuit een speelsere hoek te observeren. Dit is een van de aspecten van het project die nog op goedkeuring wachten.”

Hij heeft minder problemen met de voorwaarden dan met de manier waarop ze één voor één worden opgelegd: “Van meet af aan ontbrak overleg en afstemming tussen alle overheden en belanghebbenden. Bijna twee jaar lang na de ondertekening van de concessieovereenkomst hebben wij moeten werken aan bewustmaking, uitwisseling en objectivering. Alles verloopt te traag. De opgelegde beperkingen zijn steeds strenger. Het ondernemerschap en het enthousiasme gaan eraan ten onder. Voor de stad is deze vorm van beheer alles behalve een drijvende kracht. We hebben er allemaal baat bij om de krachten te bundelen en grote projecten te zien ontstaan. De verschillende partijen zouden het project breder moeten bekijken dan door hun eigen lorgnet. Ze zouden het als een geheel moeten beschouwen met aandacht voor het gemeenschappelijk belang. Op die manier zouden we meningsverschillen gemakkelijker overbruggen. Een verlaten erfgoed vinden we erg. Maar er een heilige relikwie van maken is al even betreurenswaardig.”

De KCML is nooit voorstander geweest van immobilisme. Haar voorzitter is het met Michel Culot eens dat de coördinatie op administratief niveau beter moet. De problemen zijn volgens hem te wijten aan hiërarchische toestanden en de samenwerking tussen ambtenaren. De projectvergaderingen, zoals bepaald in artikel 188/12 van de BWRO, zijn onlangs hervormd om de aankondiging van de beperkingen te bundelen. Natuurlijk moeten de vastgoedspelers er dan nog tijdig een beroep op doen.

 

 

Delen