©️ GettyImagesVertegenwoordigers van de bouw- en vastgoedsector maakten aan de hand van de barometer 2018 van de notarissen een eerste balans op van de belastinghervorming van 2016 in het Brusselse Gewest. De situatie dient te worden bijgestuurd, maar daar is de overheid als gedeeltelijk mee bezig.
De zesde Staatshervorming gaf het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op fiscaal vlak een aantal bevoegdheden die vroeger federaal waren. Het Gewest besliste om met ingang van 1 januari 2017 de woonbonus (namelijk het belastingvoordeel toegekend aan personen die een hypothecaire lening hebben afgesloten om een woning te kopen, te bouwen of te renoveren) af te schaffen ten voordele van de aftrek van de registratierechten op de eerste schijf van 175.000 euro. Dit geldt alleen voor een eerste aankoop en voor onroerend goed beperkt tot 500.000 euro. Zo te zien heeft de maatregel jonge huishoudens van de middenklasse aangetrokken. In het BHG werden recordverhogingen genoteerd op de gemiddelde prijzen van appartementen met één slaapkamer (+7,2% tussen 2016 en 2017) en van huizen (+5,3% tussen 2017 en 2018), waarbij voor het eerst de 450.000 euro werden overschreden.
Deze prijsstijgingen kunnen uit een toename van de vraag voortvloeien. “Jonge mensen die op zoek waren naar een woning moesten vroeger iets verder gaan zoeken, omdat dit in Brussel niet betaalbaar was”, stelt Hugues Kempeneers, manager van de Confederatie Bouw Brussel-Hoofdstad. “Vandaag kunnen ze zich een dergelijke woning wel veroorloven omdat de maatregel hen iets meer dan 20.000 euro heeft toegekend op de eerste 175.000 euro. De gemiddelde prijs van een appartement met één slaapkamer bedraagt precies 180.000 euro.”
Bij deze prijsstijgingen spelen zeker ook andere factoren dan de hervorming een rol, maar misschien is er bovendien een meevallerseffect: “De maatregel betreft uitsluitend bestaande gebouwen, dus noch nieuwbouw, noch renovatie. Hier wordt vooral op de vraag ingespeeld, niet op het aanbod. Appartementen met één slaapkamer die toen voor 175.000 euro van de hand gingen, kosten binnenkort 195.000 euro, waardoor het effect van de maatregel teniet gaat.” De bouw- en immobiliënsectoren hadden de politieke wereld gewaarschuwd dat de aantrekkelijkheid van de maatregel in 4 tot 5 jaar zou wegsmelten.
Toegankelijker appartementen met twee slaapkamers
Pierre-Alain Franck, bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), beschouwt deze rush naar éénkamerappartementen eerder als een noodoplossing dan een echte keuze voor mensen met een laag inkomen. Mensen die het iets breder hebben, kiezen gemakkelijker voor een huis: “Wellicht vallen mensen terug op éénkamerappartementen omdat twee slaapkamers te duur uitvallen.”
Hij hoopt dat de hervorming van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) aan deze behoeften van de bevolking zal voldoen: “De overheid wil vooral appartementen met twee of drie slaapkamers eerder dan één. Dit is een bijzonder geïdealiseerd betoog: beleidsmensen associëren de kwaliteit van huisvesting met het aantal slaapkamers. Nu, als twee slaapkamers te duur zijn voor jonge gezinnen en zij moeten terugvallen op één slaapkamer, dan worden de mensen met de laagste inkomens getroffen. Wij vragen om meer flexibiliteit, zodat in sommige gevallen ook tweekamerappartementen van 75 m² kunnen worden aangeboden. We zitten vandaag aan 85 m². Hiermee staan we nog ver van de tweekamerappartementen van 30 m² in Parijs of Londen. 10 m² minder is wel een verschil voor een gezin dat een nieuwe woning wil kopen.”
Privé sociale woningen
Om in het Brusselse Gewest betaalbare woningprijzen te verkrijgen, raadt Hugues Kempeneers aan om in te spelen op het aanbod, namelijk meer woningen creëren, vooral voor sectoren waar de vraag groot is. Voor sociale woningbouw kan de btw worden teruggebracht tot 6%, i.p.v. de klassieke 21%, maar deze fiscale bepaling geldt alleen voor openbare bedrijven. “Voor een gezin maakt het weinig uit of de woning door een openbare of privé operator wordt aangeboden”, stelt Pierre-Alain Franck. Hugues Kempeneers steunt zijn verzoek om “privé aannemers sociale woningen te laten bouwen met 6% btw. Dit zou de bouw van sociale woningen versnellen, iets waaraan het Gewest veel te weinig aandacht heeft besteed. We zitten met eindeloze wachtlijsten. Vooral deze bevolking heeft nood aan nieuwe huisvesting.”
Bovendien is het aanbod aan openbare sociale woningen aan een grondige renovatie toe. “De huurders van sociale woningen zijn het beu om meer lasten te betalen dan huur”, aldus nog de heer Kempeneers. “Zij hebben recht op kwalitatieve huisvesting en wij hebben de plicht om die te leveren. Vandaag is dit niet het geval. In bepaalde sociale woningen leven mensen met energie-uitrustingen die de 21e eeuw niet waardig zijn.”
De renovatie van bestaand vastgoed aanmoedigen
Volgens de heer Kempeneers beperkt de behoefte aan renovatie in het Brusselse Gewest zich in geen geval tot de sociale huisvesting: “Ongeveer 66% van de residentiële gebouwen in Brussel behoort tot energieklasse E of lager. Slechts 34% van de gebouwen werd na de Tweede Wereldoorlog opgericht. Een energierenovatie is dus hoogst dringend. Er kwamen weer 30.000 jongeren op straat voor het klimaat, maar 60% van de uitstoot van broeikasgassen in het Gewest is te wijten aan de gebouwen.” Renovatie gaat gepaard met onderverdeling van woningen en een toename van het aanbod. Hugues Kempeneers vreest dat de verhuurders van woningen in Brussel bijzonder moeilijk te overtuigen zullen zijn: “In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt 60% van de woningen verhuurd en 40% door de eigenaar bewoond. In de andere gewesten is dit ongeveer 30% huurwoningen en 70% koopwoningen. Er dringen zich dus initiatieven op om verhuurders bewust te maken en ze te begeleiden.”
Hij is overtuigd van de doeltreffendheid van stimuleringsmaatregelen zoals energie- en renovatiepremies: zij zouden bijdragen tot de energierenovatie en gepaard gaan met een positieve terugkeer naar de lokale economie. Toch oordeelt hij dat het Gewest voortaan veel meer de fiscale hefboom zou moeten inzetten. Ten tijde van de hervorming had de privésector al aanbevolen om eigenaars bij elke aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning onder bepaalde voorwaarden een belastingkrediet van ongeveer 20.000 € toe te kennen voor renovatiewerken, met een positief effect op zowel nieuwbouw als bestaand vastgoed. “Om te voorkomen dat overheidsgeld in een ondergrondse economie zou terechtkomen in plaats van naar de gemeenschap terug te keren, werd aan de subsidiërende macht voorgesteld om de toegang tot het beroep van de aangesproken aannemers te controleren”, verduidelijkt Hugues Kempeneers. Hij licht wel toe waarom dit voorstel werd afgewezen: “De regering antwoordde dat de 20.000 euro afgetrokken registratierechten in de werkzaamheden zouden worden geïnjecteerd. Deze toelage heeft veel jonge mensen toegang gegeven tot een eigen woning.” Dit beaamt Pierre-Alain Franck: “Mensen die éénkamerappartementen kopen zijn de minst begoeden en zij investeren al hun geld in de aankoop. Er blijft niets over voor renovatie terwijl precies dit bestaand vastgoed kwalitatief laag scoort in het Brusselse Gewest en aan renovatie toe is.”
Céline Fremault, de Brusselse minister van Leefmilieu en Energie, die ook bevoegd is voor Huisvesting en Levenskwaliteit, ontwikkelt momenteel een renovatiestrategie die de bouwsector van meet af aan in het denkproces heeft geïntegreerd. “Het succes van een overheidsbeleid berust op een vroegtijdig overleg met privé spelers en de verenigingssector, zodat iedereen er baat bij heeft”, besluit Hugues Kempeneers.
