Fin novembre, l’Executive Master Immobilier (EMI) organisait un débat sur le thème de l’occupation temporaire des bureaux. Une conférence tenue au 23e étage de la tour WTC 1, en plein quartier Nord.
Sur le plan immobilier, on le sait, l’attractivité de Bruxelles est au cœur de nombreux débats. Pointés du doigt : les coûts globaux des immeubles, la mobilité, les lenteurs et complexités administratives ou encore la fiscalité éloignent un nombre croissant d’investisseurs. La tendance à réduire l’occupation des bureaux dans la capitale semble irréversible, en marge du boom des espaces de coworking, qui ont doublé un an, passant de 35 à 70 000 m². Que l’occupation temporaire des bureaux fasse l’objet de la conférence inaugurale de la 8e promotion de l’EMI, ce 22 novembre, faisait donc sens…
« Nous vivons une époque où tout change extrêmement vite, et cela touche évidemment l’immobilier. Mais de plus en plus d’acteurs du secteur y travaillent ! », indiquait en guise d’introduction Anders Böhlke, un directeur de programme heureux d’avoir réuni dans son panel plusieurs experts venus des secteurs public et privé. Histoire de partager leurs expériences et leurs réflexions.
« Par réflexe, le secteur immobilier reste encore friand de visions à long terme, alors qu’aujourd’hui, la durée moyenne d’un couple et d’un ménage ne dépasse plus …7 ans ! », précisera-t-il même, faisant rire l’auditoire. Avant de reprendre son sérieux en évoquant le lieu emblématique du jour, le WTC, « Qui, s’il a connu quelques scandales à une époque, est à présent aux prémices d’une nouvelle utilisation optimale de son espace ». Pour ensuite céder la parole à Alain Deneef, animateur de cette table ronde.
La deuxième vie d’un site, profitable pour tous
Premier intervenant, le Français Frank Gauthier (CEO de Captown), a d’abord parlé de sa vision du marché : « Soit on le choisit, soit on le subit. Aujourd’hui, de nouvelles économies arrivent et donc, de nouveaux acteurs. On doit tous réfléchir à la place du vide, à la potentialité d’un site, et ce qu’on peut en faire », tout en montrant à l’écran quelques-unes de ses expériences, comme des bâtiments historiques laissés à l’abandon qu’il a revitalisés, grâce à des partenariats politiques et à la motivation de riverains.
« Le vide suscite un enthousiasme chez les nostalgiques, mais pas chez les riverains, qui y voient un problème d’image pour leur quartier. Or, pouvoir donner une deuxième vie à un site, s’il est bien pensé, cela profite à tous : d’une exposition à un événement, en passant par des ateliers ou des parcours d’artistes. »
Le parcours d’un artiste, Jacques Lefèvre (CEO du groupe BPI) connaît. Ce passionné d’art, qui a depuis longtemps saisi la mutation du marché résidentiel (comme les Jardins de la Couronne) et les avantages de projets mixtes urbains (comme le Musée Belvue), a évoqué son actualité liée à l’exploitation de l’ancien siège de Solvay, illustration parfaite d’une occupation temporaire : « Là-bas, on a donné vie à un quartier en mettant l’art au centre. À travers le travail personnel d’un artiste, Denis Meyers, ce sont 25 000 m² qui ont été peints, des murs aux plafonds. Il a pris possession du lieu pendant six mois, et même amené d’autres artistes. Résultat ? Des milliers de visiteurs, avec des retombées évidentes aux alentours, pour les commerces, etc. Au final, l’artiste s’est fait connaître, le lieu est devenu une marque et nous, nous avons même obtenu le Caïus de l’Entreprise mécène de l’année ! »
Enthousiaste et maîtrisant son sujet, Lefèvre dira plus tard : « Il est toujours temps de trouver des solutions. L’occupation temporaire a certes encore parfois une mauvaise image et coûte, notamment en sécurité, mais ce type d’initiative impacte grandement et positivement la société. D’autres idées vont encore surgir. Et il le faudra, pour offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs, étrangers compris. Des rencontres restent à faire pour encore mieux faire marcher notre écosystème, trouver de nouvelles fonctionnalités et de nouveaux partenaires. Tout cela mène au mieux vivre-ensemble et ce, pour toute les couches de la société. De nos jours, la réflexion tend vers la notion de communauté : on doit se retrouver. Et les jeunes vivent tout à fait autrement ! »
Urbanisme EMI
De nombreux espaces encore exploitables
Gilles Delforge (Directeur de SAU, Société d’Aménégament Urbain), soucieux de longue date de mettre en valeur des bâtiments contribuant au rayonnement de Bruxelles (Mediapark, Citroën, Hippodrome de Boitsfort…), a évoqué les 48 000 m² des anciennes casernes d’Etterbeek, dont Bruxelles-Capitale est l’actionnaire.
« L’ULB et la VUB s’y sont mises au travail, en développant des logements étudiants et familiaux, ainsi que des équipements universitaires. L’état de ce site étant préoccupant, il s’agissait d’y aller vite pour que le quartier puisse se le réapproprier, et que l’occupation puisse anticiper ce qui s’y déroulera à l’avenir. » Aussi optimiste que ses comparses, il enchaînait : « D’après moi, l’occupation temporaire est un phénomène qui va durer, à l’heure où des nouvelles start-ups arrivent et créent une nouvelle dynamique économique. N’oublions pas qu’il y encore de nombreux espaces à disposition, comme les friches ferroviaires, par exemple. »
L’occupation temporaire, un but sociétal
Benoit De Blieck (CEO de Befimmo, société immobilière et propriétaire du WTC) a de son côté dressé une histoire du lieu où il œuvre : « Initialement, il était destiné à rehausser la vie de cette ancien quartier populaire, mais les multinationales n’y sont… jamais arrivées ! Aujourd’hui, les choses bougent. Au-delà de cette Tour WTC – théâtre de diverses activités ou événements –, l’Espace Nord se transforme et s’assimile de moins en moins à un lieu de travail, ce qui modifie la vie de ce quartier si proche du centre historique, simple d’accès et où les compagnies technologiques se plaisent. On y réinstaure un intérêt, en tâchant de bien comprendre le quartier, de faire participer tout le monde, et en se focalisant sur les atouts multiculturels et multifonctionnels. C’est un vaste projet qui aura une suite. »
Benoît De Blieck complétera son propos en faisant écho aux précédents : « L’occupation temporaire n’est pas une mode, ni un cas général. C’est un but social, voire sociétal, même si la rentabilité n’est pas toujours directe. Dans les années à venir, l’utilisation des bâtiments va encore se modifier, leur image aussi. Sachons nous l’avouer, ces immenses immeubles de bureaux ont fait leur temps. L’époque est à la flexibilité et à la convivialité ! »
Dernier invité, Serge Fautré a dirigé pendant dix ans la société immobilière Cofinimmo ; il est aujourd’hui CEO d’AG Real Estate, par ailleurs président de l’UPSI et du comité de pilotage de l’EMI. « Osons, soyons audacieux, ayons une créativité débordante », concluait-il. « Prenons des risques, même en s’il faut commettre des erreurs. Tablons sur les multi-disciplines, et continuons de donner une autre image à l’immobilier, en l’inscrivant dans un contexte plus large : celui du développement global de la ville ! »