Les effets de la crise sanitaire sur le marché des bureaux sont encore difficiles à quantifier, d’autant plus que cette crise se poursuit. Dans les mondes académique, du management d’entreprise, de l’immobilier et de la finance, chacun y va de son interprétation. Une chose est sûre : la pandémie a accéléré et amplifié des processus préexistants. Notamment, les besoins en matière de superficies qui sont en chute.
Télétravail et fermetures d’entreprises
Le recours massif au télétravail devrait se prolonger de manière structurelle, dans une proportion toutefois incertaine. Plusieurs enquêtes confirment que c’est ici la volonté d’une majorité de travailleurs comme d’employeurs en raison, notamment, de la baisse des trajets domicile-lieu de travail et d’un meilleur équilibre vie professionnelle-vie privée. En juillet dernier, le gouvernement bruxellois a aussi lancé un plan d’action afin de « permettre la mise en place d’une organisation de travail hybride allant jusqu’à 3 jours de télétravail au sein des administrations bruxelloises. »
La crise sanitaire est aussi une crise économique. Elle frappe en particulier de plein fouet certains secteurs ou quartiers. Cela se traduit par la fermeture pure et simple d’entreprises.
Baisse des besoins en superficies
Conséquence logique de ces éléments : les besoins de superficies de bureaux diminuent. La Banque nationale de Belgique table sur une réduction de 22 % des superficies à Bruxelles d’ici à la fin 2026. Nombre d’entreprises privées ont déjà commencé à revoir à la baisse leurs surfaces de bureaux. Certains secteurs sont particulièrement concernés : l’information et la communication, les banques et assurances, les services de support, etc. C’est également le cas d’organismes publics comme la Commission européenne, la SNCB ou de la Régie des bâtiments. Notons toutefois que la crise sanitaire n’a fait qu’accélérer des tendances qui étaient déjà existantes en termes de réflexions sur les besoins en espaces de bureaux.
D’autres phénomènes prennent en outre de l’ampleur : la sous-location d’espaces inoccupés par des entreprises ; la renégociation de baux en cours afin de diminuer les surfaces louées ou les montants des loyers et charges ; l’accélération de la mise en œuvre des New Ways of Working (NWoW) ; le recours à des sous-traitants pour des missions ponctuelles, au détriment du salariat.
Logements transformés en lieux de travail
Les lieux de travail se déplacent en partie vers les logements des travailleurs. La nécessité d’aménager un poste de travail à domicile exerce dès lors une pression sur le marché de l’immobilier résidentiel. La demande est de plus en plus forte pour des logements avec un espace supplémentaire, un balcon, une terrasse ou un jardin. Dans un contexte de hausse des prix de l’énergie et de l’immobilier, c’est cependant la quadrature du cercle pour certains ménages.
La délocalisation des lieux de travail se fait aussi vers des espaces de coworking et des bureaux satellites, notamment en périphérie du côté de Diegem et de Zaventem.
Certains promoteurs ont bien compris ces besoins : ils planchent sur des projets résidentiels incluant des espaces mutualisés destinés au coworking. Le coworking, qui ne représente actuellement que 1 à 2 % de la surface totale de bureaux à Bruxelles, pourrait prendre de l’ampleur.
Les bureaux, lieux de réunion et de création
L’immeuble de bureau est davantage consacré à des tâches ne pouvant être effectuées à domicile ou dans des lieux tiers, entre autres toutes les interactions indispensables à la vie des entreprises. Il devient ainsi un lieu avec des espaces de convivialité, de réunions et de créativité.
Toutes les entreprises n’ont pas encore passé ce cap de la flexibilité. Celui-ci nécessite une réorganisation du travail et un réaménagement des locaux, qui pourraient être modulables dans certains cas, le tout en tenant compte des échéances des baux en cours. Il s’agit aussi de trouver un juste équilibre pour maintenir la productivité des travailleurs et le sentiment d’appartenance à l’entreprise. Un autre défi est de procurer un lieu à tous ceux dont le domicile est inadéquat pour travailler, par exemple en raison d’un espace trop exigu ou de la présence d’enfants.
Relocalisation, sécurité sanitaire, confort
Phénomène déjà bien présent avant la crise, les entreprises poursuivent la relocalisation de leurs bureaux dans le centre-ville. Une telle décision permet d’accéder à plus d’offres de transport et à plus de services de proximité, professionnels ou privés : commerces, fitness, cafés, restaurants, etc.
La préférence va aussi vers des bureaux plus modernes et mieux sécurisés sur le plan sanitaire. Ventilation, air conditionné, capteurs et facilité de circulation des personnes font bien évidemment partie désormais des critères de choix. L’option de bureaux plus modernes, elle, s’impose notamment par le renforcement des certifications environnementales (BREEAM, etc.), les certifications en termes de bien-être et de santé des utilisateurs (WELL) ou encore celles touchant à la qualité de l’air intérieur (AirScore). La modernité est aussi synonyme de bâtiments intelligents, hyperconnectés (internet des objets, 5G, etc.) et cybersécurisés.
Impact considérable sur les quartiers monofonctionnels
Les quartiers de bureaux destinés à ce seul usage souffrent grandement de la crise. Le Quartier Européen est en outre confronté en plus au départ de ses habitants ; de nombreux expatriés sont retournés chez eux. Ce mouvement de désertion risque de continuer en raison de la poursuite du télétravail. Par effet de ricochet, une série de commerces en pâtissent : sandwicheries, cafés, restaurants, salles de sport, hôtels, etc. C’est la raison pour laquelle la Région redouble d’efforts pour pousser à une plus grande mixité de logements et de commerces diversifiés dans ces quartiers.
Divers indicateurs économiques prédisent une bonne reprise de l’activité économique cette année. Gageons qu’elle pourra atténuer les effets négatifs de cette crise – ils ne le sont pas tous ! – sur l’immobilier de bureau.
Philippe Van Lil, Rédacteur Europe Media Communication