L’idée de développer un projet économique dans un bâtiment classé est séduisante, mais sa réalisation n’est pas une mince affaire. Christian Frisque, président ff de la Commission Royale des Monuments et Sites (CMRS), délivre quelques conseils. Les développeurs des projets Aegidium et Drohme y ajoutent un regard entrepreneurial affûté par leurs expériences.
Si la conciliation entre protection du patrimoine et mise en œuvre d’un projet économique n’est pas chose aisée, elle est un gage de pérennité pour le bâti. « La meilleure garantie de survie d’un bâtiment est qu’il soit utile à la société dans des conditions économiques viables », remarque Christian Frisque.
Reste que tout n’est pas acceptable pour autant. Les instances telles que la CRMS veillent à ce que les nouveaux tracés qui redessinent la ville n’effacent pas les marques de son histoire. Des réflexions globales s’ouvrent, comme celle sur la considération de l’aménagement paysager dans la rénovation des grands axes de mobilité ; des problèmes récurrents se distinguent, comme la division anarchique de maisons unifamiliales en appartements. Mais la commission travaille toujours au cas par cas.
« Pour la Bourse par exemple, nous avons émis des réserves quant à la traduction architecturale de l’entrée projetée sur l’angle », continue Christian Frisque. « Ce bâtiment a quand même une logique constructive et un angle fait souvent l’objet d’un traitement particulier. »
Une réflexion patrimoniale trop tardive
À travers les avis émis pour préserver ces lieux classés emblématiques, il constate que des erreurs dommageables se répètent : « Il faut d’abord chercher l’adéquation qui peut exister entre un programme architectural et la capacité d’absorption du bâtiment quand il est classé. Parce que ce qu’on voit souvent, c’est qu’on essaie de mettre au chausse-pied des programmes extrêmement complexes dans des volumes trop petits pour les accueillir. Et là, ça coince évidemment dès le départ ».
Selon lui, la réflexion patrimoniale arrive généralement trop tard. Il conseille de s’en inquiéter dès la mise en œuvre du projet avec un bureau d’architecte spécialisé et de rencontrer les différentes instances concernées, à commencer par la Direction des Monuments et Sites (DMS), pour déterminer des orientations.
Une gestion durable nécessairement inventive
Christian Frisque attire aussi l’attention sur l’importance de penser à l’isolation du bâtiment, un aspect fréquemment considéré sur le tard, alors que les contraintes liées à la préservation des façades, des murs et boiseries appellent des solutions créatives et coûteuses.
Michel Culot, CEO de Drohme Invest, en sait quelque chose. Son projet récréatif de sensibilisation à la nature à l’ancien hippodrome de Watermael-Boitsfort subit des problèmes d’humidité et d’isolation.
« La grande tribune n’est pas isolée contre l’humidité, qui est dès lors très présente. Les grandes portes-fenêtres du bâtiment en souffrent et se déforment, au point qu’on ne peut plus les fermer. En attendant, on chauffe. La charge de chauffage est disproportionnée et on est là en contradiction avec nos ambitions de gestion écologique. Dans le bâtiment du Pesage, la CRMS impose aussi qu’on n’utilise pas de double vitrage pour respecter le bombage d’origine du carreau de la vitre de l’ajout Breydel, du nom de l’architecte qui l’a conçu dans les années 50, mais c’est une énorme déperdition énergétique. »
Le coût du cachet
Abandonné depuis une trentaine d’années, l’Aegidium est un joyau architectural au cœur de Saint-Gilles, dont s’est emparé en février dernier Youri Dauber, co-fondateur et CEO de la société de colocation Cohabs. S’il s’agit de sa première aventure patrimoniale – et il reconnaît lui-même ne pas avoir pris conscience de la lourdeur de la tâche au préalable –, il s’est très vite tourné vers l’architecte spécialisé Francis Metzger, qui venait de développer un projet de restauration avorté de l’Aegidium, et qui a travaillé main dans la main avec la Région et les administrations. Il a de plus racheté le permis d’urbanisme pour une restauration à l’identique.
Un départ sur de bons rails, mais la note du chantier s’élève à 12 millions d’euros. Si les aides publiques peuvent aller jusqu’à 80 % du coût total d’un projet, Youri Dauber assure que c’est loin d’être le trésor convoité dans ce type d’entreprise, les biens classés étant moins rentables à exploiter du fait de l’amortissement de l’investissement initial et des frais d’entretien spécifiques : « C’est beaucoup plus valorisant en termes architectural qu’un projet classique, mais que c’est beaucoup plus de travail, plus complexe et moins rentable. »
Il vise à mettre du ‘co-living’ dans la partie logement annexe à l’Aegidium et à créer du communautaire, de l’événementiel et des bureaux en intérieur d'ilôt. « La rentabilité d’un espace où on peut faire ce qu’on veut n’est pas comparable à celle d’un espace où on doit à chaque fois faire appel à des artisans spécialisés dans la menuiserie, le carrelage ou même la peinture. On a beaucoup d’obligations qui coûtent cher et ce n’est pas parce que le lieu a du cachet qu’il va pouvoir rapporter infiniment plus. Si on fait une salle événementielle dans une des deux salles classées de l’étage, on va pouvoir gonfler un peu les prix, mais pas les tripler ! »
Des contraintes en cascade
Les conditions imposées par les différentes instances concernées peuvent alourdir la facture et mettre en péril la rentabilité d’un projet. Michel Culot cherche ainsi à rétablir l’équilibre financier de Drohme : « C’est la Région qui a lancé un appel d’offres il y a sept ans, avec un cahier des charges précis qui prévoyait des objectifs en matière de préservation du patrimoine, mais aussi d’occupation du site, d’animations et de pluralité des activités. On a fait la meilleure offre, tant au niveau du contenu que de la vision stratégique. Mais, à travers les différentes étapes – dont l’étude d’incidence qui a duré huit mois, qui compte 1.500 pages et 300 recommandations – les nouvelles contraintes et les retards se sont accumulés. L’investissement de départ a plus que doublé, passant de 1 à 2,5 millions d’euros. »
Le rejet de la patinoire synthétique, malgré ses performances écologiques, représente une perte évaluée à 1,5 million sur dix ans, et l’imposition d’une heure de fermeture à minuit limite l’organisation de soirées pour un manque à gagner estimé à plus de 30 % du revenu global. Mais c’est aussi la définition de « porte de la forêt » qui est remise en question, moins dans ses aspects d’observation et pédagogiques que dans ses activités sportives et de découverte active, la protection du patrimoine naturel et le respect de la faune en balance. La tyrolienne qui relie le point d’observation du belvédère au parcours des cimes reste en questionnement.
« C’est une approche nouvelle de la découverte de la nature à Bruxelles et l’aspect ludique interpelle et sucite des réticences », appréhende Michel Culot. « La tyrolienne pourrait pourtant attirer des jeunes qui seraient plus largement incités à monter en haut du belvédère pour observer la faune et la flore sous un angle plus ludique. C’est encore un des aspects du projet qui doit être reconnu. »
Il déplore moins les conditions imposées que leur formulation en cascade: « Ce qui a manqué dès le départ, c’est un alignement de toutes les administrations et parties prenantes. On a dû faire un travail de sensibilisation, d’échanges et d’objectivation durant pratiquement deux ans après la signature de la convention de concession. Cela ne va pas assez vite. Les contraintes imposées sont toujours plus fortes et cela freine l’entrepreneuriat et l’envie. Ce n’est pas moteur pour une ville. On a tous intérêt à s’allier pour voir émerger de grands projets. Les différentes parties devraient voir le projet plus largement qu’à travers leurs prismes propres, pour le regarder dans son ensemble en privilégiant l’intérêt commun. Cela faciliterait le dépassement des divergences. Voir le patrimoine à l’abandon est malheureux, mais le voir sanctuarisé l’est aussi. »
Si la CRMS n’a jamais prôné l’immobilisme, son président ff rejoint Michel Culot sur la nécessité d’améliorer l’articulation au niveau administratif, ce qui repose autant selon lui sur des problèmes de hiérarchie que de bon esprit de collaboration entre les différents fonctionnaires. Les réunions de projet, telles que prévues à l’article 188/12 du Cobat, ont justement été récemment réformées afin de ramasser l’énonciation des contraintes. Encore faut-il que les acteurs immobiliers y fassent appel en temps voulu.
