Avec le projet ZIN, Befimmo redessine la manière de travailler à Bruxelles : bureaux, logements, hôtel, commerces et espaces partagés se répondent pour animer le quartier Nord. Un pari sur la mixité, la durabilité et la cohérence urbaine.
Qu’on se le dise dans un coin de notre Bruxelles, le quartier Nord n’a jamais été réputé pour sa chaleur. Tours de verre, esplanades vides, silhouettes pressées… ce morceau de la capitale semblait tourner le dos à la ville. Et puis, il y a eu ZIN, un projet porté par Befimmo, livré en plusieurs phases depuis 2024 qui tente de changer la donne. Deux tours, une passerelle et surtout une idée : faire cohabiter sous un même toit bureaux, logements, hôtel, commerces et espaces ouverts au public.
« On voulait rompre avec la logique du monofonctionnel, explique Jean-Philip Vroninks, CEO de la société immobilière active dans les bureaux et les espaces mixtes. Un quartier ne peut pas se résumer à des heures de bureau. Il doit vivre du matin au soir. » C’est aujourd’hui chose faite. Dans le quartier Nord, les anciennes tours du WTC 1 & 2 se transforment sous le nom de ZIN : 75.000 m² de bureaux, 15.000 m² de logements, 3.000 m² de commerces, un hôtel et une serre urbaine ouverte au public. Une micro-ville dans la ville, en somme.
Serre du projet ZIN © Befimmo
Réconcilier stabilité et flexibilité
Le monde du travail a changé. Télétravail, modèles hybrides, quête de sens : l’entreprise ne se pense plus comme hier, et l’espace de bureau non plus. Dans ce contexte, Befimmo veut offrir davantage qu’un plateau aménagé : des services, de la modularité, un lieu de vie complet, connecté à la ville. À la question « pourquoi venir au bureau ? », la réponse tient en un mot pour la société d’immobilier : mixité intelligente. Son projet ZIN, au cœur du quartier Nord, en est la démonstration la plus visible.
Selon le dernier baromètre mené par Befimmo avec l’institut d’études de marché Ivox, deux travailleur·euses belges sur trois préfèrent un poste fixe à un espace entièrement flexible. La stabilité reste une valeur, même à l’heure du tout-digital. Sept sur dix estiment que leur environnement de travail influence leur motivation et leur bien-être. Autrement dit, le bureau reste un repère, à condition d’être bien pensé. « On a longtemps cru que le flex office allait tout balayer, observe Jean-Philip Vroninks. En réalité, les gens ont besoin d’un ancrage. Ce qu’ils demandent, c’est de la flexibilité dans l’organisation, pas dans leur chaise. »
Befimmo cherche donc cet équilibre entre confort, liberté et qualité d’usage : espaces collaboratifs, zones calmes, conciergerie, vélos partagés, parkings digitalisés… tout ce qui rend le quotidien fluide. En parallèle, le groupe intègre design, hospitalité et coworking à travers Silver Square, Sparx ou Neps.
Résultat : le bureau cesse d’être un produit immobilier pour redevenir un environnement à vivre. Le baromètre confirme que le retour sur site se fait plus naturel quand les lieux s’adaptent aux besoins plutôt que l’inverse.
Construire sans gaspiller
ZIN, c’est aussi un chantier pilote en matière de durabilité. Plutôt que de démolir, Befimmo a choisi de transformer. 95% des matériaux ont été réutilisés ou recyclés, dont 60% du béton. Un geste à la fois technique et symbolique. « Il fallait prouver qu’on pouvait faire grand tout en restant responsable », souligne le CEO.
« Il fallait prouver qu’on
pouvait faire grand tout en restant responsable »
Jean-Philip Vroninks, CEO de Befimmo © Befimmo
Cette logique circulaire irrigue tout le projet : réemploi des structures, matériaux certifiés Cradle to Cradle, toiture végétalisée, pompes à chaleur, panneaux photovoltaïques, monitoring énergétique en temps réel. ZIN est pensé comme un bâtiment évolutif, à faible empreinte carbone, capable de s’adapter aux usages futurs.
Au-delà de la performance environnementale, le projet rend surtout l’énergie au quartier. En y réintroduisant de la vie, des commerces et des services, Befimmo transforme un ancien désert administratif en un lieu habité, fréquenté et traversé.
ZIN vu d’en haut © Befimmo
Bruxelles, terrain haut potentiel
Avec ses 13 millions de m² de bureaux, Bruxelles reste l’un des marchés les plus importants d’Europe. Une capitale connectée, internationale, riche de talents et d’institutions. Mais pour Jean-Philip Vroninks, l’attractivité de la Région ne tient pas qu’à son offre immobilière. « Nous disposons d’un cadre exceptionnel, mais il faut que la ville reste compétitive. La mobilité, la propreté, la sécurité et la fiscalité personnelle restent des points sensibles sur lesquels nous devons agir », reconnaît-t-il.
Il regrette que Bruxelles n’ait pas davantage profité du Brexit, contrairement à d’autres grandes villes comme Paris ou Amsterdam. La faute, selon lui, à une fiscalité personnelle peu compétitive et à un environnement administratif complexe. Pourtant, le dynamisme existe : les initiatives privées comme ZIN prouvent que la transformation est possible.
L’avenir, selon lui, passera par un dialogue renforcé entre acteurs publics et privés. « Les initiatives existent, les projets aussi. Ce qu’il faut, c’est une vision partagée sur le long terme », plaide-t-il. Une stratégie durable, au-delà des cycles électoraux, pour faire de Bruxelles une ville où l’on choisit de travailler, pas seulement d’habiter.
Un appel à la cohérence
L’élan privé, aussi exemplaire soit-il, ne suffira pas à lui seul. Pour que cette dynamique se diffuse, la Région devra soutenir l’effort en simplifiant les procédures, en investissant dans la mobilité, en offrant un cadre fiscal clair. Cela ne peut se faire que si un gouvernement bruxellois tient la barre.
Depuis plus de 500 jours Beci interpelle les décideur·euses politiques et invite à agir sans plus attendre. Les entrepreneurs, les citoyen·nes et les projets comme ZIN en ont besoin. Thierry Geerts et Lisa Isnard en parlent dans la chaine YouTube de Beci.