Depuis dix ans, grâce à la digitalisation, notre façon de travailler n’a cessé de changer. La crise du Covid a encore accéléré le mouvement. Où travaillerons-nous demain ? Et comment ? Que deviendront nos bureaux et nos quartiers d’affaires dans l’ère post-Covid ? Rencontre avec Édouard Cambier, Président de la Belgian Workspace Association et auteur du livre Work’n Roll – Où vont les bureaux ?
Depuis un an, le télétravail a fait ses preuves et s’est imposé même au sein des entreprises qui ne le pratiquaient pas, n’y croyaient pas, voire le craignaient. Résultat : un retour en présentiel à 100 % « comme avant » n’est une option pour personne. Le télétravail (quand il n’est pas imposé à temps plein), les employés comme les employeurs y trouvent leur compte. Dans de nombreuses entreprises et au sein des syndicats, des protocoles de télétravail sont mis en place et des CCT vont être revues ou créées. Un ou deux jours de télétravail (voire plus) par semaine seraient en passe de devenir la norme. Mais que vont alors devenir les bureaux bruxellois, les grandes tours des entreprises et nos quartiers d’affaires ?
Proximus a d’ores et déjà annoncé la couleur en révélant qu’elle envisageait sérieusement de vendre ses deux tours de 28 étages situées à Bruxelles-Nord (soit l’équivalent de 100.000 m²) au bénéfice d’un « campus », plus petit et multifonctionnel. Par ailleurs, la Commission européenne envisage aussi de réduire de moitié son parc immobilier à l’horizon 2030. En centralisant tous les bureaux dans le quartier européen, 200.000 m² pourraient ainsi être vidés.
Créer des villes verticales
Pour Edouard Cambier, les deux « poches » problématiques en matière d’immobilier de bureau sont le quartier européen et le quartier nord. « Ce sont des quartiers monofonctionnels qui n’ont pas évolué depuis des décennies ».
Au niveau du quartier européen, pour atteindre l’objectif que s’est fixé la Commission européenne, deux à trois bâtiments par an devraient être supprimés au cours des 10 ans à venir. Dans le quartier nord, le train est en marche puisque certains bâtiments sont déjà en train d’être désossés. « L’idée n’est pas de faire disparaître ces bâtiments, mais bien de les utiliser pour créer ce que j’appelle une ‘ville verticale’ », explique Édouard Cambier.
« Ainsi, une ancienne tour de bureaux deviendrait multifonctionnelle et innovante en proposant, par exemple, de l’horeca au rez-de-chaussée, du coworking aux 1er et 2e étages, une salle de sport au 3e, des petits et moyens bureaux aux 4e et 5e, de la restauration plus haut de gamme au 6e et ensuite du résidentiel. Enfin, verduriser ces bâtiments serait la cerise sur le gâteau ». Ainsi, ces quartiers, qui étaient littéralement morts en dehors des heures de bureau, pourront devenir des quartiers mixtes où il fait bon vivre, habiter et travailler. « Certaines autres grandes tours pourraient aussi rester des tours de bureaux, mais seraient occupées par plusieurs entreprises et non plus une seule », ajoute-t-il.
Bien sûr, tout cela prendra du temps. « Si la technologie nous permet d’aller très vite au niveau des modes de travail et qu’une partie de ces grands bâtiments sont déjà vides, au niveau immobilier, cela prend plus de temps. La majorité de ces tours de bureaux sont sous contrat locatif de 6 ou 10 ans, voire 20 ans pour les bâtiments publics. On ne s’en ‘débarrasse’ donc pas du jour au lendemain », explique Edouard Cambier. Avant le Covid, le vide locatif était de 7,5 % (pensons par exemple au bâtiment Pacheco, inoccupé depuis 2017). Il pourrait monter jusqu’à 20 % dans l’ère post-Covid.
En route vers des modes de travail innovants
Notre expert ne s’attend pas à une crise du secteur immobilier, mais plutôt à un réajustement. « On sera probablement moins dans l’excès et la démesure et davantage en phase avec les nouveaux besoins. Les maisons mères seront plus petites, mais beaucoup plus innovantes qu’avant afin de garder une attractivité pour les travailleurs. Ils pourront par exemple y trouver un meilleur environnement de travail, avec un double écran, des salles de réunions hyperconnectées, des lunchs de qualité », imagine-t-il.
Le travail de demain sera forcément différent. Pour les travailleurs, mais aussi pour les entreprises. « On va aller vers un mix de travail sur le site central, de travail décentralisé et de télétravail. Et ce mix sera différent pour chacun, selon le type de tâches qu’il effectue. Les ressources humaines devront travailler de façon presque chirurgicale afin de trouver la meilleure combinaison pour chacun », conclut Édouard Cambier.