Met het ZIN-project geeft Befimmo een nieuwe invulling aan de manier van werken in Brussel: kantoren, woningen, hotels, winkels en gedeelde ruimtes vullen elkaar aan en brengen de Noordwijk tot leven. Een gok op diversiteit, duurzaamheid en stedelijke samenhang.
Laten we eerlijk zijn, de Noordwijk in Brussel staat niet bepaald bekend om zijn gezelligheid. Glazen torens, lege esplanades, gehaaste silhouetten ... dit deel van de hoofdstad leek de stad de rug toe te keren. Maar toen kwam ZIN, een project van Befimmo dat sinds 2024 in verschillende fasen wordt gerealiseerd en dat probeert het tij te keren. Twee torens, een loopbrug en vooral één idee: kantoren, woningen, hotels, winkels en openbare ruimtes onder één dak samenbrengen.
“We wilden breken met de logica van monofunctionaliteit”, legt Jean-Philip Vroninks, CEO van het vastgoedbedrijf dat actief is in kantoren en gemengde ruimtes, uit. Een wijk kan niet worden samengevat in kantooruren. Ze moet van's ochtends tot's avonds leven. " Dat is nu gelukt. In de Noordwijk worden de voormalige WTC torens 1 & 2 omgevormd tot ZIN: 75.000 m² kantoren, 15.000 m² woningen, 3.000 m² winkels, een hotel en een voor het publiek toegankelijke stedelijke serre. Kortom, een microstad in de stad.
Stabiliteit en flexibiliteit met elkaar verzoenen
Het bedrijfsleven is veranderd. Telewerken, hybride modellen, zingeving: bedrijven denken niet meer zoals vroeger en dat geldt ook voor kantoorruimtes. Om die reden wil Befimmo meer bieden dan alleen een uitgeruste kantoorruimte: diensten, modulariteit, een complete leefomgeving die verbonden is met de stad. Op de vraag “waarom naar kantoor komen?” is het antwoord voor de vastgoedmaatschappij in twee woorden samen te vatten: slimme mix. Het ZIN-project, in het hart van de Noordwijk, is hiervan het meest zichtbare voorbeeld.
Volgens de laatste barometer die Befimmo samen met het marktonderzoeksbureau Ivox heeft uitgevoerd, geven twee op de drie Belgische werknemers de voorkeur aan een vaste werkplek boven een volledig flexibele ruimte. Stabiliteit blijft een waarde, zelfs in dit volledig digitale tijdperk. Zeven op de tien vinden dat hun werkomgeving hun motivatie en welzijn beïnvloedt. Met andere woorden, het kantoor blijft een referentiepunt, op voorwaarde dat het goed doordacht is. “Lange tijd werd aangenomen dat het flexibele kantoor alles zou wegvagen”, merkt Jean-Philip Vroninks op. "In werkelijkheid hebben mensen behoefte aan houvast. Wat ze vragen is flexibiliteit in de organisatie, niet in hun stoel."
Befimmo zoekt daarom naar een evenwicht tussen comfort, vrijheid en gebruiksgemak: samenwerkingsruimtes, rustige zones, conciërgediensten, gedeelde fietsen, gedigitaliseerde parkeerplaatsen ... alles wat het dagelijks leven vlotter maakt. Tegelijkertijd integreert de groep design, gastvrijheid en coworking via Silver Square, Sparx of Neps.
Het resultaat: het kantoor is niet langer een vastgoedproduct, maar wordt weer een leefomgeving. De barometer bevestigt dat de terugkeer naar de werkplek natuurlijker verloopt wanneer de ruimte zich aanpast aan de behoeften in plaats van andersom.
Verbouwen zonder verspilling
ZIN is ook een proefproject op het gebied van duurzaamheid. In plaats van te slopen, heeft Befimmo ervoor gekozen om te transformeren. 95% van de materialen is hergebruikt of gerecycled, waaronder 60% van het beton. Een zowel technische als symbolische geste. “We moesten bewijzen dat we groot konden denken en tegelijkertijd verantwoordelijk konden blijven”, benadrukt de CEO.
Deze circulaire logica is terug te vinden in het hele project: hergebruik van structuren, Cradle to Cradle-gecertificeerde materialen, groendaken, warmtepompen, zonnepanelen, realtime energiemonitoring. ZIN is ontworpen als een evolutief gebouw met een lage CO2-voetafdruk, dat zich kan aanpassen aan toekomstige toepassingen.
Naast de milieuprestaties levert het project vooral energie op voor de wijk. Door er weer leven, winkels en diensten te introduceren, transformeert Befimmo een voormalige administratieve woestijn in een bewoonde, drukbezochte en drukke plek.
Brussel, gebied met groot potentieel
Met zijn 13 miljoen m² aan kantoorruimte blijft Brussel een van de belangrijkste markten van Europa. Een verbonden, internationale hoofdstad, rijk aan talent en instellingen. Maar voor Jean-Philip Vroninks hangt de aantrekkelijkheid van het Gewest niet alleen af van het vastgoedaanbod. “We beschikken over een uitzonderlijke omgeving, maar de stad moet concurrerend blijven. Mobiliteit, netheid, veiligheid en personenbelasting blijven gevoelige punten waar we actie moeten ondernemen”, erkent hij.
Hij betreurt het dat Brussel niet meer heeft geprofiteerd van de brexit, in tegenstelling tot andere grote steden zoals Parijs of Amsterdam. Volgens hem is dat te wijten aan een weinig concurrerende personenbelasting en een complexe administratieve omgeving. Toch is er wel degelijk dynamiek: particuliere initiatieven zoals ZIN bewijzen dat verandering mogelijk is.
Volgens hem zal er in de toekomst een betere dialoog moeten komen tussen publieke en private actoren. “Er zijn initiatieven, er zijn projecten. Wat we nodig hebben, is een gedeelde langetermijnvisie”, pleit hij. Een duurzame strategie, die verder reikt dan de verkiezingscycli, om van Brussel een stad te maken waar mensen niet alleen willen wonen, maar ook willen werken.
Een oproep tot samenhang
Privé-initiatieven, hoe voorbeeldig ook, volstaan niet. Om deze beweging te verspreiden, moet het Gewest de inspanningen ondersteunen door procedures te vereenvoudigen, te investeren in mobiliteit en een duidelijk fiscaal kader te bieden. Dat kan alleen als een Brusselse regering het heft in handen neemt.
Al meer dan 500 dagen roept Beci beleidsmakers op om onmiddellijk actie te ondernemen. Ondernemers, burgers en projecten zoals ZIN hebben dit nodig. Thierry Geerts en Lisa Isnard bespreken dit op het YouTube-kanaal van Beci.