Aides juridiques

Les baux de location sont basés sur le code civil qui ne prévoit rien comme mesure spécifique en terme de force majeure. Il ne la définit d’ailleurs pas et les contours de la force majeure ont été dressés par la doctrine et la jurisprudence.

La principale obligation du bailleur est de laisser le locataire disposer librement de la jouissance des lieux loués. Et celle du locataire est de payer le loyer et les charges à la date convenue. En concret, un bail génère des droits et obligations réciproques, c’est un contrat synallagmatique.

A partir du moment où le locataire invoque une raison quelconque de ne plus payer le loyer ou de suspendre cette obligation, qu’il restitue les clefs au bailleur afin que ce dernier récupère son bien pour en disposer ou jouir paisiblement.

Dans le cas où le locataire ne souhaite pas ou n’est pas en mesure de rendre les clés au bailleur, qu’il respecte l’équilibre du contrat de bail en payant le loyer.

En général, les tribunaux et la doctrine et jurisprudence refusent de libérer le locataire débiteur de l’obligation de payer le loyer pour une cause de force majeure économique ou de force majeure financière, même lorsque l’origine est clairement un cas de force majeure comme le Covid-19.

La solution passe donc par la négociation entre les parties de manière intelligente et proportionnée.

Documents utiles :

• Plan apurement Bailleur Covid19
• Modification d’un plan d’apurement Bailleur Covid19

Certains propriétaires octroient des faveurs à leurs locataires en difficulté en diminuant ou supprimant les loyers privés ou économiques.

C’est un accord entre les parties et celui du locataire est très vite obtenu. Cependant, pour éviter des surprises, actez par écrit l’accord conclu ou obtenu.

Dans d’autres circonstances, un simple report sans intérêt est négocié. Par exemple les trois mois du deuxième trimestre sont étalés sur douze mois à partir du mois de septembre.

Durant cette période moratoire sur la faillite, sans que ce ne soit obligatoirement lié, les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’arrêté royal ne peuvent être résolus unilatéralement ou par voie judiciaire.

Toutes les clauses de nullité des contrats prévues en cas de défaut de paiement sont suspendues. C’est une mesure fondamentale peut avoir des conséquences en cascade. De nombreux contrats (fourniture, équipement, service…) sont en effet assortis de clauses de résolution unilatérales ou par voie judiciaire en cas de non-paiement.

Pour la tenue des assemblées générales, l’organe d’administration peut imposer, même en l’absence de toute autorisation statutaire, aux participants à toute assemblée générale d’exercer leurs droits exclusivement :

• en votant à distance avant l’assemblée générale (AG) par correspondance ; et
• en donnant une procuration avant l’assemblée générale, en suivant les modalités du Code des sociétés et des associations (CSA) (sauf dérogations).

Pour les sociétés anonymes l’organe d’administration met à disposition un formulaire, ou publie celui-ci sur un site internet.

Pour les autres formes de personnes morales, elles se conforment à leurs statuts, ou, à défaut de disposition statutaire, elles prennent les dispositions comme celles qui s’appliquent aux sociétés anonymes.

Les documents utiles à l’AG pourront être envoyés par les participants à l’adresse indiquée par la personne morale, par tous moyens, en ce compris par l’envoi d’un courrier électronique accompagné d’une copie scannée ou photographiée du formulaire ou de la procuration complétée et signée.

Les documents utiles à l’AG pourront être envoyés par les participants à l’adresse indiquée par la personne morale, par tous moyens, en ce compris par l’envoi d’un courrier électronique accompagné d’une copie scannée ou photographiée du formulaire ou de la procuration complétée et signée.

Il peut être imposé que seules des questions écrites soient posées en AG, et également que les actionnaires ou membres communiquent leurs questions au plus tard le quatrième jour qui précède la date de l’assemblée générale.

L’organe d’administration répond à ces questions par écrit au plus tard le jour de l’assemblée générale mais avant le vote, ou oralement lors de l’assemblée générale s’il choisit d’organiser une diffusion en direct ou en différé de l’assemblée par conférence téléphonique ou vidéo accessible à toute personne ayant le droit de participer à l’assemblée générale.

Pour les assemblées générales dont les décisions doivent être constatées par acte authentique, il suffit que comparaisse physiquement devant le notaire en vue de la signature de l’acte un seul membre de l’organe d’administration, dûment habilité, ou toute autre personne désignée par lui dans une procuration.

L’organe d’administration qui le souhaite peut reporter de dix semaines l’assemblée générale ordinaire ou, en ce qui concerne les fondations, l’approbation des comptes annuels, à une date ultérieure, même si l’assemblée générale a déjà été convoquée.

Toute décision d’un organe d’administration collégial peut, nonobstant toute disposition statutaire contraire, être prise par consentement unanime de l’ensemble des membres, exprimé par écrit ou par tout autre moyen de communication visé à l’article 2281 du Code civil.

Toute réunion d’un organe d’administration collégial peut, même en l’absence de toute autorisation statutaire et nonobstant toute disposition contraire, être tenue au moyen de techniques de télécommunication permettant une délibération collective, telles que les conférences téléphoniques ou vidéo.

Pour ce qui concerne les organes d’administration dont les décisions doivent être constatées par acte authentique, il suffit que comparaisse physiquement devant le notaire un seul membre de l’organe d’administration dûment habilité ou toute autre personne désignée par l’organe d’administration en vertu d’une procuration.

Comment traiter les conséquences du COVID-19 dans le rapport du commissaire sur l’exercice clos le 31/12/2019 ?

L’arrêté d’exécution du Code des sociétés et Associations prévoit que l’assemblée générale doit être informée des évènements importants survenus depuis la clôture des comptes et ainsi réévaluer la pertinence de l’application du principe comptable de continuité d’exploitation lors de l’établissement des comptes annuels et/ou d’envisager leur établissement en discontinuité.

Compte tenu de la crise du COVID-19 et afin de documenter les perspectives de continuité d’exploitation, l’organe d’administration de la personne morale devra établir une documentation formelle reprenant, par exemple :

• les mesures qu’il a prises ou compte prendre
• un budget sur 12 mois
• une estimation de l’impact en 2020 de réductions de valeur potentielles ou d’autres impacts sur les rubriques des comptes annuels
• une évaluation sur les perspectives de continuité d’exploitation intégrant les aspects de trésorerie et de solvabilité
• des considérations qualitatives qui ne sont pas nécessairement chiffrées
• Etc

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Toutes les assemblées générales des copropriétaires qui, en raison des mesures de sécurité liées au pandémie Covid-19, ne peuvent avoir lieu durant la période 10 mars 2020 jusqu’au 3 mai 2020 inclus, doivent être tenues endéans un délai de cinq mois après l’expiration de cette période.

En cas de report de l’assemblée générale, la durée des mandats des syndics et des membres des conseils de copropriété nommés par décision de l’assemblée générale qui expirent durant cette période est prolongée de plein droit jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période.

En cas de report de l’assemblée générale et jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période, le contrat entre le syndic et l’association des copropriétaires est prolongé de plein droit. Le syndic exerce ses compétences conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et en conformité avec le budget approuvé lors de cette assemblée.

En cas de report de l’assemblée générale, la durée de validité des missions et délégations de compétences confiées par l’assemblée générale au conseil de copropriété est prolongée jusqu’à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit.

Le plan amiable de paiement est dettes n’est rien d’autre qu’un plan d’apurement conclu entre deux ou plusieurs parties.  Aucune formalité ni mention ne sont obligatoire ou imposée par la loi, en dehors des règles conventionnelles de droit civil.

Il existe cependant des plans avec une phase judiciaire « garde-fou » qu’est le plan de réorganisation judiciaire (PRJ) pour les entreprises et le règlement collectif de dettes (RCD) pour les particuliers consommateurs.  Un entrepreneur n’a pas accès au RCD tant qu’il possède cette qualité.

Les deux procédures judiciaires sont souvent (et c’est vivement conseillé) précédées d’une phase de composition amiable avec les créanciers à qui des délais de paiement sont sollicités, et parfois obtenus.

Il est recommandé de présenter un plan complet au créanciers, qui reprend l’ensemble des dettes de l’entreprise, ainsi que les dettes privées pour les exploitants personnels.

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Il n’existe pas de mesures spécifiques afin de favoriser les PRJ afin d’éviter que les entreprises les sollicitent à outrance.

« Lorsqu’une entreprise belge connaît des difficultés financières, une procédure de réorganisation judiciaire de l’entreprise est en général engagée devant le tribunal de l’entreprise. En raison de la crise du coronavirus, ce n’est pas une option appropriée. La réorganisation judiciaire est onéreuse pour l’entreprise et l’ouverture massive de ces procédures déclenchera une ruée vers les tribunaux de l’entreprise » a précisé le ministre de la Justice par communiqué.

En outre, les délais de paiement prévus dans un plan de réorganisation judiciaire (PRJ) ou amiable sont prolongés.

Aucune saisie ne peut être pratiquée et aucune voie d’exécution ne peut être poursuivie ou exécutée sur les biens de l’entreprise.

Un créancier ne possède temporairement plus les moyens de procéder à une saisie pour s’assurer du paiement de sa créance, même à titre conservatoires.

Des exceptions existent néanmoins pour certaines procédures de saisies immobilières.

Un créancier peut saisir le tribunal de l’entreprise afin de lever, totalement ou partiellement, la suspension temporaire de saisie ou d’exécution dont bénéficie le débiteur. Le juge bénéficie d’une certaine latitude et réalise une balance des intérêts entre l’entreprise en difficulté et ses créanciers.

Afin d’éviter que les conditions de la faillite (ébranlement du crédit et cessation de paiement) n’obligent beaucoup d’entreprises à réaliser sur REGSOL leur aveu de faillite, le gouvernement a décidé la mise en place d’un moratoire temporaire sur les faillites d’entreprises.

Les entreprises qui étaient rentables avant le 18 mars seront protégées jusqu’à la fin du confinement.  Toute entreprise débitrice sera protégée contre les saisies conservatoires et exécutoires, toute déclaration en faillite ou dissolution judiciaire.

L’objectif de la mesure n’est cependant pas de protéger les entreprises qui étaient déjà en difficulté de paiement avec pour origine une situation antérieure et distincte de la crise du Covid-19.

En clair, instruction a été donnée par le Collège de Procureurs généraux de suspendre les citations en faillite du parquet, sauf cas exceptionnels comme le risque de fraude.

Bien sur les aveux de faillite ne sont pas suspendus et une entreprise peut effectuer les formalités sur REGSOL afin de bénéficier du régime protecteur de la faillite. Toutefois, le délai légal d’un mois, endéans lequel une entreprise est tenue de faire aveu de faillite, est temporairement suspendu.

Une reprise d’une activité après faillite est toujours possible.

C’est le rôle du curateur à la faillite de vendre les actifs de l’entreprise et donc aussi fonds économique (de commerce) et tous les biens meubles comme les équipements, le matériel informatique et de bureau, les véhicules, etc.

Le failli peut présenter une offre de reprise au curateur. Cette offre est souvent la meilleure car le failli mieux que quiconque connait la valeur réelle du matériel et des biens de l’entreprise. Sa difficulté récurrente conste à trouver l’argent nécessaire pour payer le curateur qui exige souvent un paiement comptant.

• Plan d’apurement Bailleur Covid19
• Modification d’un plan d’apurement Bailleur Covid19