Participatieve financieringsplatforms hebben een belangrijk aandachtspunt in hun ontwikkeling gemaakt van de renovatie van gebouwen.
Met een verouderd gebouwenbestand en een tekort aan nieuwe residentiële projecten staat Brussel de komende jaren voor een enorme renovatie-uitdaging. De cijfers spreken voor zich: om het gemiddeld energieverbruik in woningen te delen door drie en om tegen 2050 energieneutraliteit te bereiken in de tertiaire sector, een doelstelling opgelegd door Europa, moet het Brussels Gewest tegen 2033 maar liefst 250.000 woningen renoveren. Tegen 2043 zou dat cijfer verdrievoudigen tot 745.000.
Het einde voor energieverslinders
In het vizier: de zogenaamde “energieverslindende woningen” met een EPB-score F of G, die vanaf 2033 verboden zullen worden. Een maatregel met een duidelijke impact op de waarde van vastgoed. Zo meldde onze collega van L’Echo enkele maanden geleden dat een appartement met een EPC A in Brussel gemiddeld verkocht werd aan 4.589 euro/m², tegenover slechts 3.015 euro/m² voor een EPC G. Volgens het ERA-netwerk van makelaars hebben energieverslindende woningen bovendien in 2024 gemiddeld 1,2% van hun waarde verloren. Voor wie de waarde van zijn of haar woning wil behouden, is renovatie dus niet langer een keuze, maar een noodzaak.
Platforms als sleutelspelers
De meeste Belgische crowdlendingplatformen hebben de renovatiemarkt al jaren geleden tot een kernsegment van hun ontwikkeling gemaakt. Crowdlending is de term die gebruikt wordt voor erkende participatieve financieringsplatforms waarmee particuliere investeerders of zelfs bedrijven met beschikbare liquiditeiten projecten van ondernemingen kunnen financieren. Hoewel de sector sinds zijn opkomst, zo’n tien jaar geleden, een voortdurende groei kende, was er in 2024 voor het eerst sprake van een daling. "Onze prestaties hangen ook samen met de vastgoedmarkt, die het zwaar heeft gehad. De hypothecaire rentevoeten lagen te hoog, waardoor gezinnen minder toegang hadden tot de aankoop van een woning. Daardoor bleven vastgoedspelers met voorraden zitten en konden er geen nieuwe projecten van start gaan," legt Frédéric Levy Morelle uit, CEO van Look&Fin.
Gevoelig voor rentevoeten
"Door de inflatie van grondstofprijzen en de stijgende rentevoeten zijn projectontwikkelaars hard getroffen door een dubbel risico: zowel bij de bouw als bij de verkoop. Plots verlaagden banken hun financieringsplafond voor nieuwe projecten tot 80%. Bovendien stelden ze als voorwaarde dat minstens 30% van de appartementen op plan verkocht moest zijn om de financiering toe te kennen." bevestigt Joël Duysan, CEO van Beebonds, een andere gevestigde speler in de Belgische crowdlendingmarkt.
Vastgoedhandelaars als partners
Look&Fin besteedt tegenwoordig meer dan 80% van zijn aanvragen aan renovatieprojecten. In 2024 waren dat er ongeveer honderd, voor gemiddelde bedragen van € 600.000. Het platform ondersteunt vooral vastgoedhandelaars. Zij kopen bestaande gebouwen die ze renoveren en soms herinrichten alvorens ze te koop aan te bieden. In plaats van de bank financiert het platform de aankoop en vervolgens de renovatie in twee afzonderlijke termijnen. “Het tweede bedrag staat op een bankrekening en wordt vrijgegeven naarmate het werk vordert,” legt Frédéric Levy Morelle uit.
Maar waarom deze bijzondere interesse van vastgoedhandelaars? "De termijn van hun projecten is veel korter dan die van projectontwikkelaars. Gemiddeld twee jaar", legt de CEO uit. In feite financiert zijn platform alleen projecten waarvoor geen bouwvergunning nodig is (we weten hoe lang dat kan duren in Brussel) of waarvoor de vergunning al definitief is en niet meer aangevochten kan worden.
Strenge selectie van projecten
Het financiële comité van het platform hanteert andere criteria voordat het instemt met de financiering van een project. "Om in aanmerking te komen moet de projectontwikkelaar aantonen over echte expertise te beschikken, bijvoorbeeld door met succes ten minste drie projecten van vergelijkbare omvang en aard te hebben geleid. De activa moeten voldoen aan een aantal geografische, kwaliteits- en liquiditeitscriteria", legt Frédéric Levy Morelle uit. Zo worden panden die als te ‘low-end’ worden beschouwd uitgesloten, maar dat geldt evengoed voor luxevastgoed. Daarnaast wordt ook de technische complexiteit van elk project grondig geanalyseerd.
Een nieuw huurcertificaat
Het Beebonds-platform ondersteunt daarentegen vastgoedprojecten die al grotendeels gefinancierd zijn met bankleningen. In dat geval bedraagt de participatieve financiering maximaal 75% van de door de bank gevraagde “eigen inbreng”.
Onlangs lanceerde het platform een innovatief financieel product: het huurcertificaat. Dit biedt het bedrijf dat eigenaar is van een pand dat al gebouwd en verhuurd is, een herfinancieringsoplossing voor het uitvoeren van energierenovatiewerkzaamheden in ruil voor een overdracht van een deel van de huur. "Dit biedt hen de mogelijkheid om huurders te behouden die steeds gevoeliger worden voor de energiekwaliteit van het onroerend goed dat ze huren, of om te wachten op eventuele subsidies die beschikbaar zijn. Potentieel kan een vastgoedonderneming zo ook vermijden dat ze een woning moet verkopen om de renovatie van een andere woning te financieren," legt Joël Duysan uit. Door een deel van de huurinkomsten te ontvangen, beperken investeerders hun risicoblootstelling, aangezien het pand al verhuurd is.
De leningen die op deze manier worden aangegaan, worden gespreid over een periode van 5 tot 15 jaar. Het proportionele deel van de geïndexeerde huurinkomsten wordt gebruikt om de rente terug te betalen. Het kapitaal wordt aan het einde van de periode terugbetaald. Bij de start van het project wordt bovendien 6 maanden rente gedurende 3 jaar in reserve gehouden om de lening te garanderen. Ook hier worden de kwaliteit van de woning en de huurder zorgvuldig geanalyseerd door een financieel comité en zijn driemaandelijkse projectcontroleverslagen vereist.
De uitdaging van publieke gebouwen
Dankzij het certificaat kan het platform zich richten tot privé-eigenaars, bedrijven en openbare instanties, of het nu gaat om residentiële of professionele gebouwen. Volgens Joël Duysan is er geen tekort aan kandidaten met projecten. De uitdaging is om een groeiend aantal investeerders te overtuigen van de mogelijkheden die het huurcertificaat biedt. "Volgens schattingen van de Cap Construction cluster in Wallonië zal alleen al voor de renovatie van Waalse openbare gebouwen een investering van 50 miljard euro nodig zijn tussen nu en 2040. Als je weet dat er 300 miljard euro beschikbaar is op persoonlijke rekeningen en 1.700 miljard euro aan contante investeringen van bedrijven, is het heel logisch om platforms te gebruiken om mensen met elkaar in contact te brengen", merkt hij op.
De toekomst van het Brussels vastgoed ter discussie
Om terug te keren naar Brussel, vroegen we Frédéric Levy Morelle hoe hij de vastgoedvooruitzichten van de hoofdstad vandaag ziet. Om te beginnen merkt hij op dat de twee andere gewesten hun registratierechten massaal hebben verlaagd. Hoewel hij begrip heeft voor de budgettaire verplichtingen van het gewest, plaatst hij vraagtekens bij het feit dat dit belastingtekort gepaard gaat met een hoge mate van inefficiëntie bij de afgifte van vergunningen. Bovenal maakt de CEO zich grote zorgen over de impact van de recente verordening die de huurprijzen moet reguleren. "Enerzijds hebben we maatregelen die de starters uit Brussel zullen verdrijven en er zo uiteindelijk een stad van huurders van zullen maken. Het zij zo, maar in zo'n model moet je verhuurders kunnen aantrekken die investeren in bakstenen en mortel. Het huurreferentierooster dat de autoriteiten hebben aangenomen, lijkt me echter los te staan van de realiteit van de markt. Onder deze voorwaarden zullen ze eerder in Waals- of Vlaams-Brabant gaan investeren dan in Brussel," vreest hij.