Onroerende voorheffing, gemeentelijke belastingen op kantooroppervlakten en –gebouwen, gewestelijke belastingen op niet-residentiële ruimten, en in sommige gemeenten zelfs belastingen op parkeergelegenheid. De belastingdruk is verpletterend op kantoorgebouwen in Brussel, terwijl de rand zich steeds aantrekkelijker opstelt ...
“Door zijn onwaarschijnlijke institutionele ingewikkeldheid onderscheidt België zich als het land van de veelvoudige belastingdruk. Kantoorgebouwen vormen geen uitzondering op de regel. Integendeel, ze zijn een bijzonder aantrekkelijk doelwit voor lokale en gewestelijkebelastingen”, stelt Alexandra Dryjski, senior manager van de afdeling Finance Performance bij Ayming Benelux. “Dat geldt des te meer in Brussel, waar verscheiden gemeenten zelfs parkeerplaatsen belasten. En de tarieven gaan alle richtingen uit.”
Een studie over vastgoedbelasting
Ayming is een internationale adviesgroep met 1.300 medewerkers in 15 landen (en een omzet van 141 miljoen euro in 2020). De groep wil de prestaties van ondernemingen verbeteren op het gebied van Human Resources, Innovatie en Financiën. Hiervoor schakelt Ayming vaakzijn expertise in op het gebied van fiscale vastgoedoptimalisatie.
Sinds 2019 publiceert de groep een studie over de vastgoedfiscaliteit in België. En meer bepaald over de belasting van kantoorgebouwen in de 581 Belgische gemeenten. De conclusies zijn pijnlijk. Het Brusselse Gewest hanteert veel hogere tarieven dan ‘s landsandere gewesten. Erger nog, de Brusselse rand is fiscaal veel aantrekkelijker dan waar ook in België.
“De belastingdruk drijft, samen met andere problemenzoals mobiliteit, bedrijven geleidelijk weg uit Brussel.”
Alexandra Dryjski, Ayming Benelux
Onroerende voorheffing
Globaal gezien biedt Vlaanderen de laagste onroerende voorheffing op kantoorgebouwen, met een gemiddelde van 46,34%. Toch is het zo dat je in West-Vlaanderen de vier hoogste nationale belastingtarieven vindt, met een piek in Alveringem (67,62%).
In Brussel bedraagt het gemiddelde 52,11%: Oudergem (38,49%) en Jette (62,24%) zijn de uitersten. In Wallonië loopt dit gemiddelde op tot 55,11%. Hier vind je onderaan Lasne (33,13%) en bovenaan Aat (64,94%).
Jette, Schaarbeek en Evere
Als we uitsluitend uitgaan van de onroerende voorheffing van 2022 (basis 100) op het geïndexeerde kadastrale inkomen per gemeente, plaatst Ayming het Brussels HoofdstedelijkGewest iets boven het nationale gemiddelde. Drie Brusselse gemeenten verschijnen echter in de nationale Top 30 van gemeenten met de hoogste belastingen. Dit zijn Jette, gevolgd door Schaarbeek en Evere (alle drie boven de 60%).
Als het dat maar was. Brussel gaat helaas gebukt onder een hoop andere belastingen op kantoorgebouwen. Naast de onroerende voorheffing bestaan er een gewestelijke belasting éneen gemeentelijke belasting op dezelfde kantoren en soms zelfs op de parkeerplaatsen waarover die gebouwen beschikken.
Brusselse belasting bedraagt 28% van de onroerende voorheffing
Zo moet de Brusselse belastingplichtige, naast de onroerende voorheffing op zijn kantoren, een gewestelijke belasting betalen op niet voor bewoning bestemde oppervlakten. Volgens de berekeningen van Ayming zou die heffing gemiddeld 28% van de onroerende voorheffingbedragen. “Als we kijken hoe deze belasting wordt berekend, blijkt dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bovendien 14% van het geïndexeerde kadastraal inkomen op kantoorruimte terugwint”, legt Alexandra Dryjski uit.
Daardoor bereiken 17 van de 19 gemeenten een belastingdruk van meer dan 60%. En Jette, reeds leider in Brussel, is Belgisch kampioen met een belastingdruk van meer dan 79,66%. Ver voor Alveringem. Maar daar blijft het niet bij …
Gemeentelijke belastingen, behalve in Koekelberg
In het Brusselse Gewest voegt zich aan deze gewestelijke belasting op niet voor bewoning bestemde oppervlakten een gemeentelijke belasting op kantoorruimte toe. Dit is het geval in 18 van de 19 gemeenten. Koekelberg is de enige die deze belasting niet heeft ingevoerd. De andere gemeenten berekenen de belasting per vierkante meter kantoorruimte. Subtiel is anders: de minst gulzige gemeenten zijn Oudergem en Sint-Pieters-Woluwe, die zich ‘tevreden stellen’ met een belasting van iets meer dan 9 euro per vierkante meterkantoorruimte. De veruit gulzigste gemeente is Ganshoren, met een gemeentelijke belasting van 32 euro per vierkante meter. Als je weet dat de even kant van de Frans Gasthuislaan in Ganshoren ligt en de oneven kant in Koekelberg, kun je je voorstellen dat de ene huilt en de andere lacht, afhankelijk van het trottoir waar ze zich bevinden. Laten we er even bijvertellendat de schepen van Financiën in Koekelberg een socialist is, terwijl zijn collega in Ganshoren een liberaal is.
De Stad Brussel heeft haar taks op kantoren verdubbeld
Volgens Ayming bedroeg bij de publicatie van haar studie de gemiddelde gemeentelijke belasting op kantoorruimte in het Brusselse Gewest 16,04 euro per vierkante meter. Daarbij werd weliswaar geen rekening gehouden met recente verhogingen in sommige gemeenten. “De belangrijkste is die van Brussel-Stad, waar de belasting op kantoorruimte net is gestegen van 9,82 euro tot iets meer dan 17 euro per vierkante meter”, aldus Alexandra Dryjski.
Deze gemeentelijke belasting op kantooroppervlakten bestaat niet of nauwelijks in andere Belgische steden. Of ze is er veel lager. Zo bedraagt ze bijvoorbeeld 0,22 €/m² in Gent, varieert ze tussen 0,10 en 0,50 €/m² in Antwerpen of bedraagt ze 0,25 €/m² vanaf 2.000 m² in Brugge. Die belasting bestaat gewoonweg niet in Charleroi, Luik, Namen of vele andere Waalse steden. Ottignies (LLN) vraagt wel 8 €/m² en Waterloo 8,60 €/m².
Belasting op parkeerplaatsen
Bijna de helft van de Brusselse gemeenten (9 van de 19) past een belasting op parkeerplaatsen toe. In dalende volgorde van belasting zijn dat Sint-Lambrechts-Woluwe (€ 363 per plaats), Sint-Joost-ten-Node (€ 159), Molenbeek Sint-Jan (€ 157,60), Sint-Gillis (€ 150), Schaarbeek (€ 137,90), Sint-Agatha-Berchem (€ 101,50), Brussel-Stad (€ 61), Oudergem en Sint-Pieters-Woluwe (€ 30) en ten slotte Elsene (€ 26). De gemeenten die kantoorparkings nog niet hebben belast zijn Anderlecht, Etterbeek, Evere, Vorst, Ganshoren, Jette, Koekelberg, Ukkel en Watermaal-Bosvoorde.
Samengevat geeft Ayming een maximale score (5 op 5) aan negen Brusselse gemeenten voor de fiscale druk die zij op vastgoed uitoefenen. Alleen Oudergem, Koekelberg en Watermaal-Bosvoorde krijgen een score van 3/5, terwijl Anderlecht, Etterbeek, Vorst, Ganshoren, Sint-Joost, Ukkel en Sint-Pieters-Woluwe 4/5 scoren.
De studie van Ayming kan gratis worden gedownload van internet.
Brusselse zelfmoord
Problemen met mobiliteit, parkeren, administratieve rompslomp bij de afgifte vanbouwvergunningen, hogere belastingen … Wat heeft het nog voor zin om in het Brussels Gewest te verblijven, er zich te vestigen of er kantoorgebouwen op te richten? “De Europese instellingen zijn hier gevestigd en kantoren in Brussel hebben is een vorm van prestige,” geeft Alexandra Dryjski toe. “Maar de rand van Brussel kent hoe langer hoe meer succes. Het is niet zonder reden dat de Big Four niet meer in Brussel zitten en dat veel multinationals en banken hun hoofdkantoor naar de rand hebben verplaatst. De belastingdruk samen met andere problemen zoals mobiliteit, heeft velen weggejaagd.”
Het hoofd van de afdeling Finance Performance bij Ayming stelt vast dat het meestal de Brusselse gemeenten met de meeste vierkante meters kantoorruimte zijn die het zwaarstbelasten. “Dat geldt voor Schaarbeek, Sint-Joost-ten-Node en de Stad Brussel voor deNoordwijk, Etterbeek met de Europese wijk – ook al zijn institutionele gebouwen vrijgesteld van belastingen zolang ze door Europese instanties worden bezet – of nog Evere en zijn kantoorwijken rond Kolonel Bourg en Leopold III. Paradoxaal genoeg vertonen de entiteiten van het Brussels Gewest, wegens de Covid-crisis, een aanzienlijk budgettair tekort dat ze trachten te compenseren met fiscale hefbomen zoals de verhoging van de personenbelastingen/of van de onroerende voorheffing. Dat alles om toch maar geen begroting met een tekort te moeten voorleggen.”
Maar de gans met de gouden eieren zou wel eens minder kunnen leggen. “Op veel plaatsen in Brussel worden kantoorgebouwen omgebouwd tot woningen. Op zich een efficiënte manier om het overschot aan verouderde kantoorruimte om te zetten in begeerde woonruimte. Maar veel mensen weten niet dat de verbouwing van het gebouw moet worden voltooid voordat het zijn oorspronkelijke kantoorbestemming verliest en, uiteraard, de bijbehorende belastingen. De situatie is heel anders in het geval van sloop en nieuwbouw, aangezien de belastingen verdwijnen wanneer het gebouw volledig wordt gesloopt en weer verschijnen wanneer de nieuwbouw voor het eerst wordt betrokken. Deze dwaling aan de kaak stellen en rechtzetten is een strijd die wij al jaren voeren met de verschillende Brusselse besturen.”
De lokroep van Waals– en Vlaams-Brabant
In Vlaanderen en Wallonië bestaat geen gewestelijke belasting op kantoorgebouwen. En de lokale belastingen op dat vastgoed liggen er gevoelig lager. Riskeren we dan geen toename van de uittocht naar de periferie? “In de gemeenten die grenzen aan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn de onroerende voorheffingen relatief gezien lager. Het is dan ook niet verwonderlijk dat die gemeenten aantrekkelijk zijn. Het aanbod aan kantoorruimte blijft er trouwens toenemen”, bevestigt het hoofd van de afdeling Finance Performance bij Ayming, waarvan de kantoren in Diegem gevestigd zijn. Vlaams-Brabant is aantrekkelijker dan Waals-Brabant, dat slechts vier gemeenten (Lasne, Waver, Bevekom en Waterloo) telt in de Brabantse Top 20 van gemeenten met de laagste onroerende voorheffing.
In deze rangschikking is Zaventem het aantrekkelijkst met een onroerende voorheffing van minder dan 30%, geen gemeentebelasting op kantoorruimte en evenmin op parkeergelegenheid.
Over de auteur
Julien Semninckx, journalist
